Quando e come si può dividere una casa in due unità abitative?

 

È una cosa comune avere la necessità di dividere la propria unità immobiliare così da ricavarne due distinte unità e i motivi possono essere diversi, da voler affittare una porzione di casa per avere un'entrata aggiuntiva a creare uno spazio indipendente per un parente o un figlio.
Vediamo come si può frazionare un immobile, se è sempre possibile farlo e se si trova all'interno di un condominio se può beneficiare di spazi comuni quali giardino o piscina condominiale.

Per poter frazionare un immobile situato all'interno di un condominio bisogna prima visionare il regolamento condominiale e capire se lo consente: se l'immobile ha un regolamento contrattuale che vieta la possibilità di frazionare, allora non è possibile svolgere l'intervento, invece, se l'immobile ha un regolamento assembleare, è possibile valutare l'intervento facendo in modo di raggiungere la maggioranza dei presenti all'assemblea. Una volta capito questo bisogna accertarsi che la nuova unità rispetti i parametri di legge atti a garantire abitabilità e salubrità dell'immobile (impianti a norma, giusta illuminazione e metrature idonee).

Poi bisogna fare la registrazione al catasto, dove è fondamentale che planimetrie al catasto e visura catastale siano aggiornate, così l'Agenzia delle entrate è in grado di calcolare correttamente le imposte.

Essendo i lavori di frazionamento opere che rientrano nell'edilizia libera, richiedono solo della Scia, una segnalazione certificata di inizio attività, a meno che non vi siano aumenti delle volumetrie o modiche al prospetto della volumetria; in alcuni comuni può essere richiesta anche la Cila, ovvero la certificazione asseverata di inizio dei lavori. 

Per quanto riguarda il quesito se si può usufruire delle parti comuni del condominio una volta fatto il frazionamento, la risposta è no, perché se un'unità non esisteva quando il condominio si è costituito, quella unità non può beneficiare delle parti comuni; la stabilito la Suprema Corte in una sentenza, affermando: «affinché un singolo condomino possa presumersi comproprietario di una determinata parte comune di un edificio condominiale, è necessario che, all’atto della costituzione del condominio, sussistesse un rapporto di accessorietà, di tipo strutturale e funzionale, tra tale parte comune (come sono il giardino e la piscina condominiali) e la singola, distinta, unità immobiliare, nella sua originaria conformazione, di modo che possa venirsi a configurare l’idoneità della prima ad essere utilizzata in funzione del godimento della seconda». 

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