Case in costruzione: il contratto preliminare

Il Dlgs 14/2019 sancisce alcune novità per il settore immobiliare, specialmente in tema di contratti preliminari e di tutela degli acquirenti di immobili da costruire. Si tratta quindi di contratti che hanno come oggetto il trasferimento di edifici per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o che la costruzione non sia stata ancora ultimata e tale situazione non consente il rilascio del certificato di agibilità.

Il Dgls dispone che il contratto preliminare e ogni altro contratto che sia diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà di un immobile da costruire devono essere stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata. 

Inoltra è previsto un duplice obbligo per il costruttore. In tutela alle somme versate dall'acquirente, infatti il costruttore è obbligato a dare una fideiussione rilasciata da una banca o un'assicurazione pari agli importi versati dall'acquirente. In questo modo viene reso possibile per l'acquirente recuperare i soldi nel caso di fallimento. Il decreto prevede anche la postuma decennale, ossia una norma che prevede che al momento del rogito il costruttore rilasci una garanzia contro i danni che potrebbero emergere nei dieci anni successivi, riconducibili a difetti di costruzione.

Il Dgls 14/2019 chiarisce i dubbi sullo scioglimento del contratto preliminare di vendita nell'ambito di una procedura di liquidazione giudiziale. In questo caso il curatore può sciogliersi dal preliminare, anche quando l'acquirente ha proposto e trascritto una domanda di esecuzione in forma specifica prima della liquidazione giudiziale. Qualora la domanda venga poi accolta, lo scioglimento non è opponibile all'acquirente. Un'ulteriore novità riguarda l'ipotesi del subingresso del curatore nel contratto preliminare: gli acconti versati prima della liquidazione, possono considerarsi imponibili alla massa solo nella misura pari alla metà dell'importo che l'acquirente dimostra di aver versato.

Il decreto ha lo scopo di rafforzare le tutele previste a favore degli acquirenti che intendono acquistare immobili da costruire. La mancata consegna della polizza decennale postuma è motivo di escussione della fideiussione e di relativa nullità del contratto. 

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