Verbale di riconsegna: è importante?

Spesso accade che vi siano dei contenziosi alla fine di un rapporto di locazione, generalmente relativi allo stato dell'immobile, con specifico riferimento alle sue condizioni di manutenzione e ai danni rilevati.
Generalmente nella stipula del contratto di affitto ci si limita a considerare gli aspetti più evidenti nello stato dell'immobile, dando una descrizione dello stesso del tutto positiva, specie quando si tratta di locazioni ad uso abitativo. Per questo motivo avviene spesso che gli immobili manifestino delle manutenzioni scadenti o gravi carenze, generalmente indicate come "immobile in buono stato, adatto all'uso convenuto" e quant'altro. Ci troviamo quindi di fronte al problema di dover valutare la natura, il contenuto e l'interpretazione di clausola analoghe all'atto in cui il conduttore contesti lo stato dell'immobile o il locatore rilevi danni apportati allo stesso, e magari predisporre un verbale di consegna e riconsegna.

L'ordinamento Italiano pone in rilievo il fatto che la volontà dei soggetti debba essere espressa in modo del tutto consapevole, tant'è che l'aspetto puramente formale e dell'apparenza, è fortemente considerato all'interno di una valutazione che l'eventuale giudicante deve porre in ordine a quella che è stata l'intenzione dei contraenti all'atto della stipula del contratto. 
Per quanto riguarda la validità del tenore delle clausole di locazione, relative allo stato dell'immobile, subentra la necessità di stabilire se le stesse assumano la c.d. natura della "clausola di stile" o se rappresentino l'effettiva consapevole volontà manifestata dai contraenti. Nel nostro ordinamento vengono considerate "clausole di stile" quelle espressioni generiche, frequentemente contenute nei contratti o negli atti notarili, che per la loro ampiezza e indeterminatezza sono un semplice completamento formale, mentre non è possibile considerare tale la clausola che abbia un concreto contenuto volitivo ben determinato, riferibile al negozio posto in essere dalle parti. 

In relazione alle clausole relative allo stato dell'immobile si è recentemente pronunciata la Cassazione. Inoltre occorre tenere presente una norma ai più sconosciuta, comma 2 articolo 1590 del Codice Civile, "in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione". Quindi, nel considerare il tenore letterale e il significato e il contenuto della clausola "la parte conduttrice dichiara di avere esaminato i locali oggetto del presente contratto e di averli trovati adatti al proprio uso e in buono stato di manutenzione", i giudici del Supremo Collegio argomentano che debba ritenersi provato e dichiarato che l'originario stato dell'immobile non presentava carenze. La conseguenza era che i danni erano imputabili al conduttore, il quale aveva male agito come custode del bene a lui affidato. Questo a fronte di una difesa del conduttore, che sosteneva trattarsi di una clausola di stile e come tale priva di valore confessorio in ordine allo stato dell'immobile, e come tale nulla o quantomeno inefficace dovendosi considerare la stessa sotto il profilo della vessatorietà, in quanto stipulata tramite modulo e in assenza di specifica sottoscrizione. Anche questa ultima considerazione viene snobbata dalla Corte per il motivo che, una dichiarazione di stato conservativo dell'immobile, non ha i caratteri della vessatorietà. 

Ne consegue, nell'ambito dei rapporti locativi, che risulta importante esaminare attentamente lo stato dell'immobile prima della presa in carico dello stesso, in modo da evitare in futuro, di essere ritenuti responsabili di situazioni e danni preesistenti. 

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