Consegna delle chiavi prima del rogito: come tutelarsi

Il contratto di compravendita, può consentire all'acquirente di essere immesso preventivamente nella disponibilità dell'immobile, ma questo non determina nessun effetto traslativo di proprietà. Con il preliminare di compravendita, il proprietario si impegna a vendere all'acquirente il bene al prezzo e secondo le modalità e i termini stabilita dal contratto. Parte promissaria venditrice e parte promissaria acquirente si impegnano stipulando un nuovo contratto, detto contratto definitivo di compravendita, con il quale sarà trasferita la proprietà definitivamente. 

Spesso succede che l'acquirente chieda di ricevere le chiavi dell'immobile prima del rogito, o addirittura lo stesso giorno del preliminare, al fine di entrare in contatto con l'immobile ancor prima che si realizzi l'effetto traslativo della vendita. In questo caso, quando le chiavi di casa sono consegnate anticipatamente, si realizza quello che in diritto viene chiamato contratto preliminare ad effetti anticipati. La consegna delle chiavi anticipata può essere richiesta per diverse ragione e finalità, come ad esempio la manutenzione dell'immobile, la messa a norma dello stesso, la necessità di eseguire lavori di ristrutturazione, o la volontà di apportare modifiche strutturali e funzionali. 

Bisogna chiarire che il preliminare ad effetti anticipati prevede la sola possibilità di disporre del bene per quel periodo che intercorre tra il preliminare e il rogito definitivo di compravendita. Va sottolineato che esso non anticipa in nessun modo gli effetti traslativi, l'immissione della disponibilità del bene del promissario acquirente è mera detenzione del bene e non possesso, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato, collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti obbligatori. Con il contratto di comodato infatti, una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinchè la seconda parte possa servirsene gratuitamente per un tempo e un uso determinato. 

In questo modo laddove le parti provvedano alla stipula del contratto definitivo non si verificherà nessun problema, realizzandosi l'effetto traslativo della vendita, con conseguente definitivo riconoscimento in capo al proprietario acquirente del diritto di proprietà. Quando le parti invece non provvedono a redigere il contratto definitivo, il proprietario si trova nella spiacevole situazione di trovare il proprio immobile occupato. 

Una situazione di questo tipo può essere risolta con l'intervento di un legale, il quale dovrà esprimere nei confronti dell'ex promissario acquirente azione ex 2033 cod. civ., la quale è finalizzata a far valere l'obbligo di restituzione della cosa e degli eventuali frutti da parte del promissario acquirente al proprietario effettivo. 

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