Contratto di affitto e cauzione

Nella maggior parte dei contratti di locazione viene definito il versamento di una somma di denaro da parte del conduttore, a favore del locatore, in funzione di garanzia dell'esatto adempimento dell'obbligazione da parte del conduttore. 
Nonostante il Codice Civile predisponga più di un messo per garantire il locatore circa l'esatto pagamento del canone, il deposito cauzionale resta lo strumento primario al quale i contraenti tendono a ricorrere. La cauzione è una somma di denaro, diversa e ulteriore rispetto a una mensilità del canone di locazione, la quale viene versata dal locatore al conduttore alla stipula del contratto, a garanzia dell'adempimento di tutte le obbligazioni che sono poste a carico del conduttore, quali: pagamento dei canoni di locazione, uso del bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia e la restituzione alla cessione del contratto nel medesimo stato in cui il conduttore l'ha ricevuto. 

È importante sottolineare che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone di locazione e che la somma versata produce interessi legali, i quali devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Qualora venga concordato un importo eccedente a quello delle tre mensilità la clausola è affetta da nullità relativa e resta valida soltanto fino alla concorrenza dell’importo legale, con diritto del conduttore a ripetere quanto eventualmente versato in eccedenza. Il versamento del deposito cauzionale non è soggetto ad imposta di registro, salvo che la somma venga corrisposta da un terzo estraneo al rapporto contrattuale, in quel caso viene applicata un’imposta pari allo 0,50%.

Nel caso in cui il conduttore arrechi un danno all'immobile, il locatore potrà avvalersi del deposito cauzionale per l'ammontare del danno stesso, con la naturale conseguenza che, una volta cessato il rapporto di locazione, il conduttore avrà diritto alla restituzione integrale della cauzione solo nel caso in cui tutte le obbligazioni di natura legale e convenzionale a suo carico siano state correttamente adempite. La previsione del deposito cauzionale e il suo preciso ammontare devono risultare dal contratto di locazione. Nel caso in cui il deposito cauzionale non fosse versato, il locatore può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento; se invece il contratto non impone la corresponsione della cauzione, questa non può essere chiesta successivamente alla conclusione dello stesso.

Al termine del contratto di locazione, una volta che l’immobile è stato riconsegnato, il deposito cauzionale non assolve più alla funzione di garanzia e deve per questo motivo essere restituito dal locatore al conduttore che lo aveva versato. La somma da restituire va maggiorata degli interessi maturati se questi non sono stati frattanto corrisposti alle scadenze annuali. Nel caso in cui il deposito cauzionale non fosse tempestivamente riconsegnato al termine della locazione e non è pendente alcun giudizio promosso dal locatore per l’attribuzione totale o parziale della somma, causa eventuali danni subiti, trattandosi di credito liquido ed esigibile, il conduttore può agire in via monitoria per l’immediata restituzione di quanto versato. Se, invece, il locatore ha agito per i danni da inadempimento del conduttore, l’obbligo restitutorio diviene esigibile solo all’esito del relativo giudizio. In ogni caso il diritto del conduttore ad ottenere la restituzione della cauzione si prescrive nell’ordinario termine decennale. Anche nei casi in cui il conduttore sia da considerarsi inadempiente, a ritenzione della cauzione da parte del locatore al termine della locazione è legittima solamente nel caso in cui  consegua ad una pronuncia giudiziale. Il locatore quindi non può semplicemente trattenere la somma versata a titolo di cauzione ma deve agire in giudizio affinché gli sia legittimamente attribuita. Infatti dove il locatore trattenga il deposito cauzionale senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi non pagati, il conduttore può esigerne la restituzione. 

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