Come calcolare la convenienza della cedolare secca

Oggi parleremo dei calcoli da effettuare per la convenienza della cedolare secca, rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF. 

La cedolare secca si applica sul 100% del canone incassato, e per valutare la reale convenienza, bisogna tener conto di un elenco di variabili:

• tipologia contrattuale;
• aliquota marginale;
• presenza o meno di altri redditi;
• diritto a detrazioni d'imposta;
• aliquote delle addizionali regionali e comunali.

Come si può notare, la tipologia di contratto è la prima variabile da valutare, in quanto, con la cedolare secca, l'aliquota si applica sul intero importo di locazione incassato.

Mentre nei contratti liberi (i contratti in cui il canone è determinato  contrattualmente tra le parti) ai fini IRPEF il canone da dichiarare sconta la sola deduzione forfettaria del 5%.

Infine, nei contratti a canone concordato, la deduzione è del 5% più il 30% per un totale da dichiarare pari al 66,5%.

Vediamo quindi qui in seguito, attraverso delle tabelle, l'aliquota marginale reale che pesa sul canone da locazione quando non viene effettuata l’opzione per la cedolare, considerando base imponibili diverse. Nelle tabelle però, l'aliquota è determinata senza considerare il valore delle addizionale, in quanto esso va verificato caso per caso e regione per regione.

La cedolare secca è davvero conveniente?

Iniziamo analizzando la convenienza della cedolare secca, confrontandola con le imposte che sostituisce. Per i contratti di locazione a canone libero, le imposte dovute allo Stato scegliendo il regime di cedolare secca, sono il 21%. Le imposte non dovute sono le seguenti: Irpef, addizionale regionale, addizionale comunale, imposta di registro e imposta di bollo.

Vediamo ora il calcolo con diversi scaglioni di redditi, con canone di 100 euro annuali e l'importo soggetto ad una tassazione del 95%:

Come si può notare dalla tabella, la convenienza della cedolare secca è nettamente superiore anche solo considerando l'aliquota Irpef. 

Ecco un'altra tabella in cui viene dimostrata la convenienza della cedolare secca: nei contratti a canone concordato è prevista la riduzione del 30% dell'importo da dichiarare, ma esso supera l'importo dovuto invece con la cedolare secca. Nella tabella qui sopra, abbiamo considerato un canone di 100 euro e l'importo di 66,95 euro soggetto a tassazione.

Infine, analizziamo la tabella con redditi più elevati che spettano ai proprietari di immobili vincolati alle Belle Arti, in cui non si deve dichiarare il 35% del canone di affitto: 

In questo caso, la convenienza della cedolare secca scatta solo dal terzo scaglione di reddito, anche considerando le addizionali e l'imposta di registro.

Quando invece la cedolare secca non è vantaggiosa?

Ci sono situazioni nelle quali si può avere più convenienza fiscale nel scegliere il regime dell'aliquota marginale per i nuovi contratti, quindi denunciando il reddito di locazione ai fini Irpef. 

Vediamo questi due casi:

1.  situazioni di incapienza (senza reddito di locazione) e spese spese significative per le quali si ha diritto a detrazioni d’imposta;
2. presenza di soli redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente per i quali la detrazione d’imposta non è rapportata al periodo di lavoro e c’è margine per utilizzare la detrazione stessa.

Caso uno: se si optasse in questo caso per la cedolare secca, si avrebbe l'obbligo di pagare l'imposta sul canone e senza poter usufruire delle detrazioni per le spese sostenute, agevolazione prevista invece cumulando i redditi con quello da locazione. Vediamo un esempio: chi effettua lavori di ristrutturazione nell'immobile da affittare, ha varie detrazioni che superano l'IRPEF dovuta. 

Caso due: per calcolare le detrazioni per i redditi assimilati bisogna effettuare questo calcolo: 1.104 x (55.000 – reddito complessivo/50.200). Le detrazioni variano però in base ai redditi assimilati, ma si può usufruire della convenienza a dichiarare il canone di locazione ai fini Irpef in quanto per i primi 4.800 euro di reddito non sono dovute imposte in virtù della detrazione. 

Infine, per qualsiasi dubbio, si deve confrontare la cifra dovuta scegliendo la cedolare secca con la cifra da versare tenendo conto del reddito complessivo e delle detrazioni d’imposta applicabili.