Il certificato di conformità urbanistica

Cosa si intende per certificato di conformità urbanistica?
Questa certificazione è  la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e ampliamenti di un immobile e si richiede in caso compravendita di case o di ristrutturazione di una casa o di un appartamento .
Questo documento infatti  dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia) della casa che si ha intenzione di acquistare, vendere o ristrutturare . Se l’immobile non è mai stato autorizzato da un titolo edilizio non potrà essere venduto.
Il certificato di conformità urbanistica consente quindi di verificare se l'immobile in questione presenta una difformità o un abuso edilizio. L’immobile potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme, e quindi differente, rispetto al progetto presentato al Comune di riferimento.
In tal caso si avranno dei problemi al momento dell’atto notarile.
Quando serve il certificato di conformità?
In caso di:
  • compravendita: occorre verificare la regolarità urbanistica prima della sottoscrizione di una proposta di acquisto, perché, come abbiamp già visto, se l’immobile presenta irregolarità, è necessario verificare se esse siano sanabili o insanabili; nel primo caso  è il venditore che deve farsi carico dell’adempimento e degli oneri  e spese conseguenti,   nel secondo caso  l’immobile non è alienabile;
  • richiesta e accensione di un mutuo;
  • trasferimento e surroga del mutuo;
  • In caso di interventi edilizi (per esempio, la ristrutturazione).
Al momento del rogito quindi, nel caso si stia vendendo la tua casa, sarà necessaria questa dichiarazione che attesti che l’immobile è urbanisticamente regolare. Per questo, solitamente ci si affida ad un consulente immobiliare o a un tecnico abilitato, che effettueranno tutti  i controlli necessari, assumendosi tutte le responsabilità.
In caso di irregolarità sanabili, prima di vendere l' immobile sarà necessario adempiere alla sanatoria.
Come si fa a verificare la conformità dell'immobile?
Bisogna  fare riferimento all’ultimo titolo abilitativo, e verificare tutti i titoli abilitativi ottenuti nel tempo,  a partire dalla costruzione fino al momento della verifica.
I documenti si reperiscono in Comune  con tutta la documentazione dell'immobile, come, ad esempio, le tavole grafiche, le relazioni e la documentazione fotografica. In seguito si dovrà verificare la presenza o meno di difformità, come: tramezzi spostati, finestre o porte tamponate e chiusura di balconi.
Le verifiche possono portare a:
  • un esito positivo: l’immobile risulta conforme con il titolo edilizio rilasciato dal Comune.
  • un esito negativo: l’immobile non risulta conforme con il titolo edilizio rilasciato dal Comune. A questo punto, se vsi vuole procedere re con la compravendita di un immobile, è necessario che sia regolarizzato l’abuso e presentata un pratica edilizia in sanatoria.
I casi in cui l’immobile non è conforme
Questi sono i casi in cui le difformità impediscono il rilascio immediato del Certificato di conformità urbanistica:
  • L’edificio è abusivo e non esiste alcun titolo edilizio. In questo caso l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo. Solo un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.
  • Piccole modifiche interne, come spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.
  • Modifiche esterne e aumento di volumetria, come chiusure del balcone con una veranda, apertura di una finestra o di una porta, cambio di destinazione d’uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari.
Differenze tra conformità urbanistica e catastale
Quanto è importante e in cosa differisce la conformità urbanistica da quella catastale? Spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non dal punto di vista urbanistico, oppure può capitare l’esatto contrario. 

La dichiarazione di conformità catastale attesta che lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria presente in Catasto. La conformità catastale è proprio la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e le informazioni tenute dal Catasto. Il Catasto non è probatorio, e quindi quello che è registrato non ha valore di prova in merito alla regolarità edilizia dell’immobile.

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