Posso comprare un immobile gravato da ipoteca?

Questa domanda mi viene spesso rivolta dai clienti che vogliono acquistare un immobile, che ha ancora un’iscrizione ipotecaria a suo carico. 


La parola ipoteca spaventa, ma in realtà una grande percentuale delle compravendite ha come oggetto immobili gravati da ipoteca, perfezionare la compravendita è semplice e  non comporta alcun rischio per chi compra. 


In che cosa consiste l’ipoteca? È una garanzia, iscritta ai pubblici registri, a favore di un creditore contro il pericolo di insolvenza da parte del debitore. Chi compra casa mediante mutuo, ad esempio, avrà un’ipoteca a favore della banca che potrà espropriare il bene qualora il proprietario non saldi il proprio debito.


Su un immobile possono anche co-esistere più ipoteche, che assumono il nome di ipoteca di secondo grado, terzo grado e così via, in base alla  priorità di garanzia. Questo significa che i primi a poter essere risarciti sono quelli aventi come garanzia l’ipoteca di primo grado, subito dopo quelli con ipoteca di secondo grado ecc…


L’ipoteca può essere:
  • Volontaria, quando è il debitore stesso a mettere come garanzia un suo bene per la copertura di un debito.
  • Legale, quando si tratta di una garanzia a favore di uno o più creditori, da far valere nei confronti del proprietario di uno o più immobili, qualora essi - che possono essere persone fisiche, società o anche lo Stato - vantino dei crediti nei suoi confronti. La concessione di questo tipo di garanzia, a differenza dell’ipoteca volontaria, non spetta alla volontà del proprietario del bene, ma sono i terzi a richiederla.
  • Giuridica, quando l’ipoteca viene iscritta a seguito di una sentenza di un giudice.

Potrebbe sembrare che il tutto sia pericoloso e impossibile da affrontare. 
Nulla di tutto ciò: la prassi è molto semplice.


Facciamo un esempio per capire meglio. Se il sig. Rossi Mario ha acquistato 10 anni fa un immobile accendendo un mutuo della durata di 20 anni, per pagare l’intero o parte del prezzo, la banca, tramite atto notarile, avrà iscritto ipoteca su quell’immobile per un importo che può esser pari o fino al 300% del valore della somma richiesta. Se il sig. Rossi oggi vendesse casa al sig. Bianchi Pietro, potrà tranquillamente farlo senza alcun problema, l’importante è che estingua il mutuo residuo e che faccia richiesta affinché l’ipoteca venga cancellata.


Quale è la prassi per fare tutto questo in maniera corretta e senza che ci siano problemi per il nuovo acquirente? Il tutto deve essere perfezionato davanti un notaio all’atto del rogito. In tale sede dovranno essere presenti tutte le parti, compreso il creditore a favore del quale è stata iscritta ipoteca, in questo caso l’istituto di credito.


Il venditore, in accordo con il notaio e la banca creditrice, dovrà destinare parte della somma ricevuta dall’acquirente per estinguere il mutuo rimanente, in più la sua banca dovrà rilasciare, in sede di atto notarile, un documento che attesti che il mutuo è stato estinto e che provvederà alla cancellazione dell’ipoteca su quell’immobile.


Il sig. Rossi non avrà bisogno di interpellare avvocati, tecnici o altri esperti del settore per fare questo e lo stesso vale l’acquirente: la loro tutela sarà, oltre all’atto notarile dove verrà scritto che l’immobile viene venduto libero da qualsiasi ipoteca o vicolo, anche la dichiarazione scritta della banca del venditore che rilascia quietanza del saldo del debito e ricevuta dell’estinzione del mutuo e della cancellazione della relativa ipoteca. Anche nel caso di ipoteca di secondo o terzo grado la procedura è la medesima. 

La situazione è diversa quando si ha a che fare, ad esempio, con ipoteche giudiziarie. La procedura è molto simile, ma invece di interpellare l’istituto di credito o il soggetto terzo per l’estinzione dell’ipoteca, verrà disposta richiesta al giudice che dovrà rispondere per iscritto. 
Qualsiasi persona e/o società potrà informarsi preventivamente sull’esistenza o meno di ipoteca sull’immobile che intende acquistare. Potrà farlo in due modi: attraverso il registro pubblico a disposizione di tutti presso l’Agenzia delle Entrate del territorio, oppure richiedendo al notaio un visura ipocatastale fornendo ad esso i dati catastali dell’immobile.

Quindi, rispondendo alla domanda sopra posta:  sì, posso comprare un immobile gravato da ipoteca e posso farlo senza correre alcun rischio.



Mi chiamo Pietro La Rosa e dal 1997 mi occupo del settore immobiliare a 360°, inizialmente tramite la ditta di famiglia, grazie alla quale ho appreso tutti gli aspetti per la costruzione di una casa, successivamente tramite la Honey Immobiliare, dedicandomi al settore vendite e affitti.

Farsi seguire da me significa affidarsi ad un agente immobiliare che, attraverso la professionalità e l'esperienza acquisita negli anni, vi permetterà di raggiungere l'obbiettivo (vendita/acquisto/affitto di immobili residenziali e/o commerciali ) con il minor spreco di tempo possibile.

Il mio rapporto con il cliente è da sempre basato sulla fiducia; sin dal primo incontro definiamo insieme le esigenze da rispettare nella ricerca dell'immobile, delineando, nel caso in cui avesse la necessità, il finanziamento al quale ricorrere per la conclusione dell'affare.




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