Perchè si allega il regolamento di condominio all'atto di acquisto?

Perché il regolamento condominiale viene legato all'atto di acquisto di un immobile? 
Innanzitutto è bene chiarire che il regolamento di condominio raccoglie tutte le norme che regolano i beni e i servizi facenti parte delle proprietà del condominio. In alcuni casi, possiamo trovarvi anche dei limiti all'uso della proprietà privata. Questi limiti ottengono validità solo se vengono approvati all'unanimità da tutti i condomini.

Il regolamento condominiale contrattuale viene redatto dal costruttore del palazzo, il quale si premura di farlo approvare ad ogni singolo acquirente, durante il rogito. Nonostante il regolamento non venga accettato nel corso di un'assemblea condominiale, ma in momenti distinti per i condomini, esso ha comunque l'unanimità, per questo motivo ha vincoli più rigidi rispetto a ciò che viene approvato dalla maggioranza in fase di assemblea.

Diverso è invece il regolamento condominiale assembleare, approvato in assemblea per l'appunto. Per l'approvazione di questo regolamento è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea, a patto che questi siano i possessori di almeno la metà dei millesimi del condominio. 


La differenza fondamentale tra questi due regolamenti è che il regolamento assembleare, a differenza di quello contrattuale steso dal costruttore, non può imporre limiti alle modalità di utilizzo della proprietà individuale. 
Nel momento in cui il regolamento viene approvato da tutti i condomini, entra in vigore e le clausole devono obbligatoriamente essere rispettate da tutti.

Ma nel caso in cui dovessero arrivare nuovi condomini? Generalmente si procede con la trascrizione nei registri immobiliari della clausola del regolamento condominiale, il quale limita l'uso dell'unità immobiliare. Così facendo, ogni futuro potenziale acquirente, prima di firmare il compromesso per l'acquisto dell'immobile è informato delle clausole condominiali e può decidere se procedere con l'acquisto o tirarsi indietro.

È stato stabilito dalla Cassazione, mediante sentenza n.21632/2017, che il regolamento condominiale contrattuale trascritto nei registri immobiliari ha carattere convenzionale e vincola i futuri acquirenti nell'uso e nel godimento dei beni comuni e per i limiti restrittivi posti sulle loro proprietà individuali. Il fatto che il regolamento contrattuale venga trascritto, fa sì che questo sia opponibile anche a acquirenti terzi. Nella nota di trascrizione occorre che vengano indicate le clausole specifiche limitative. La Cassazione ha precisato infatti, mediante la sentenza n. 6769/2018, che non è sufficiente il rinvio generico al regolamento condominiale.

Una soluzione alternativa alla trascrizione è quella dell'allegazione del regolamento condominiale all'atto di acquisto della casa. Così facendo chi compra viene messo a conoscenza del contenuto completo del regolamento, in modo che risulti impossibile, a vendita avvenuta, opporre al venditore di aver taciuto eventuali limiti all'uso dell'appartamento.
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