Agevolazione Prima Casa se l'altra è locata

L'Agevolazione Prima Casa è un beneficio fiscale che consente di pagare imposte ridotte sull'atto di acquisto di un'abitazione da adibire a immobile principale. Nel caso in cui il contribuente avesse già nel medesimo Comune un'altra abitazione di proprietà, che risulti però non idonea all'uso abitativo perché locata a terzi, può acquistare un'altra abitazione godendo dei benefici Prima Casa?

L'applicazione dell'Agevolazione Prima Casa, di fatto, non viene ostacolata dalla presenza di un'altra casa di abitazione nello stesso Comune, qualora questa fosse locata a terzi, a patto che non si tratti di una locazione maliziosamente istituita per consentire un abusivo avvallimento dell'agevolazione. Più in generale non risulta essere un ostacolo al beneficio fiscale qualsiasi ragione soggettiva o oggettiva che impedisca la fruizione dell'abitazione.

Così è stato deciso dalla Cassazione nell'ordinanaza 19989 del 27 luglio 2018. Il tema è quello della "impossidenza", ossia l'avvallimento dell'Agevolazione Prima Casa da parte di quei contribuenti che abbiano già, nel medesimo Comune, la proprietà di un'altra abitazione.
L'orientamento prevalente della Cassazione è quello di ritenere che il concetto di casa pre-posseduta vada considerato come casa idonea effettivamente all'essere abitata, con la conseguenza che, dove non è presente idoneità nella casa pre-posseduta, il proprietario può acquistare un'altra abitazione godendo dell'Agevolazione Prima Casa. 

Questo orientamento è stato inaugurato dalla Cassazione con le decisioni n. 18128/09 e 100/10 e poi si è consolidato con ulteriori decisioni (3921/14 e 21289/15). Ma la Cassazione è poi tornata sui suoi passi, in quanto riteneva che non fosse rilevante che la casa pre-posseduta fosse idonea o no all'uso abitativo, negando quindi l'agevolazione ai contribuenti. La svolta ulteriore c'è stata con le decisioni 2565/18 e 19989/18 ove è stato affermato che una casa non può essere considerata casa se non viene definita idonea all'uso abitativo, quindi il pre-possesso di una casa non idonea, sita nel medesimo Comune, non impedisce la fruizione dell'Agevolazione Prima Casa, a patto che la casa pre-posseduta non sia stata acquistata anch'essa mediante Agevolazione. Inoltre in questa decisioni della Cassazione viene deciso che la non idoneità può essere dovuta sia a fattori soggetti che a fattori oggettivi, siano essi di qualsiasi natura e specie.

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