Deposito cauzionale: tutto ciò che si deve sapere, dalle abrogazioni all'obbligo di restituzione

Oggi approfondiremo il tema del deposito cauzionale, vedendone tutte le tematiche.

1) Abrogazioni

Per quanto riguarda la locazione di immobili urbani, l’art. 11 della legge n. 392 del 1978 dispone che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone, produttive di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno.
Questo articolo ha abrogato per incompatibilità l’art. 4 della legge n. 841 del 1973, che regolamenta il deposito cauzionale non superiore a due mensilità del canone e doveva essere depositato su conto bancario vincolato.

Quindi il nuovo articolo 11 si applica, come ius superveniens (ossia: se un rapporto giuridico è sorto con la vecchia disciplina, è regolato dalla normativa anteriore alla nuova legge) ed a decorrere dall’entrata in vigore della citata legge n. 392 del 1978, ai contratti di nuova costituzione, ma anche a quelli in regime transitorio.

2) Ambito di operatività

In tema di locazioni di immobili urbani, l’art. 11 della legge n. 392, non può trovare applicazione con riferimento a quei contratti per i quali si sia in corso di giudizio in data di entrata in vigore della legge,  poiché a questi rapporti continuano ad applicarsi le leggi precedenti (nella specie l’art. 4 della L. n. 841/1973), ai sensi dell’art. 82 della L. 392 del 1978, il quale si riferisce sia alla disciplina sostanziale che a quella processuale in materia di locazioni urbane.

Il deposito cauzionale pattizio di tre mensilità è stato ridotto a due mensilità dall’art. 5 della L. 22 dicembre 1973, n. 841, applicabile come legge imperativa ai rapporti locatizi anteriormente costituiti. L’art. 11 della legge sull’equo canone, che fissa il limite massimo del deposito a tre mensilità, ha ridato efficacia ai patti contrattuali di questa misura, che la L. 22 dicembre 1973, n. 841 aveva reso soltanto inefficaci e non nulli.

In relazione sempre all’art. 11 della legge 392, la clausola che prevede l’adeguamento del deposito cauzionale riferendosi inequivocabilmente la norma relativa al canone iniziale, è nulla per violazione dell’art. 79.
Invece, la clausola contrattuale che prevede la perdita del deposito cauzionale versato all’inizio della locazione nel caso in cui il conduttore rilasci l’immobile senza la “tinteggiatura”, che si era impegnato a rifare alla fine del rapporto, è valida. Si tratta infatti di un caso di compensazione volontaria, previsto dalla legge nell’art. 1252 c.c.

Le modalità di deposito della somma versata a titolo di cauzione, sia pure convenute tra le parti, non possono incidere sul diritto del conduttore ad avere per intero quanto previsto dalla legge e tale obbligo di restituzione grava esclusivamente sull’ente proprietario e locatore, non avendo alcuna rilevanza sul punto l’obbligo della banca depositaria della somma di decurtare l’importo della ritenuta di legge, dovendo il locatore corrispondere per intero gli interessi legali maturati.

3) Controversie

La domanda con la quale il locatore richiede l’attribuzione del deposito cauzionale, effettuato dal conduttore in funzione di garanzia dell’adempimento di tutti gli obblighi incombenti a suo carico, qualora non possa essere ritenuta conseguenziale – per non essere il deposito stesso commisurato alla entità del corrispettivo dovuto – alla domanda di quantificazione del canone, resta soggetta alla disciplina ordinaria della competenza per valore.

Nella causa instaurata dal cessato conduttore al fine di ottenere la restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, non costituisce prova a suo favore la dichiarazione, priva di sottoscrizione, affermazione resa dal locatore ed attestante il buono stato dell’immobile alla data del rilascio, essendo la stessa piuttosto idonea a comprovare indirettamente l’assunto secondo cui la sottoscrizione non fu apposta in considerazione del riscontrato degrado dei locali al momento della riconsegna.

4) Fideiussione bancaria

La fideiussione bancaria a semplice richiesta che abbia funzione sostitutiva del deposito cauzionale costituisce non già una tipica garanzia fideiussoria, ma un atipico contratto autonomo di garanzia che, salvi i casi di richiesta palesemente arbitraria, non consente al garante di opporre alcuna eccezione scaturente dal rapporto locatizio, ma lo obbliga a pagare immediatamente sulla base della sola domanda del locatore.

5) Interessi legali

In materia di contratto di locazione di immobile urbano, l’obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo e l’obbligo del locatore di pagare il canone, sono due obblighi autonomi tra loro.

L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo –ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta.

In tema di locazione, il deposito cauzionale, avente natura di pegno irregolare, è produttivo di interessi, i quali vanno restituiti, se non si è provveduto in precedenza alle scadenze annuali, unitamente al deposito cauzionale stesso, una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni, atteso che, non potendosi tradurre tale deposito in un incremento del corrispettivo della locazione, la somma depositata e i relativi interessi vanno restituiti dopo che essi hanno esaurito la funzione di garanzia loro assegnata dalla legge e per la parte che supera il soddisfacimento dei crediti del locatore.

6) Mancato versamento

Il mancato versamento del deposito cauzionale è motivo di risoluzione del contratto di locazione.

7) Obbligo di restituzione

In tema di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto  o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. 

In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all’ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto.


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