Affitto con riscatto: scopriamo cosa significa l'affitto "Rent to buy"

L'affitto con riscatto, o rent to buy, è una nuova forma contrattuale per chi vuole acquistare casa pagando un canone di affitto iniziale per poi riscattare alla fine l'immobile. L'affitto a riscatto è già previsto nel nostro ordinamento, ma è stato maggiormente regolamentato dal Decreto Sblocca Italia, articolo 13, Dl 133/2014 che ne ha previsto le modalità di applicazione, la tipologia di immobile e maggiori tutele per i contribuenti e gli intermediari immobiliari.

Infatti, durante il convegno sulla disciplina del rent to buy immobiliare, il Consiglio del Notariato ha finalmente redatto uno schema contrattuale da seguire, al fine di verificarne i vantaggi e gli svantaggi. 

Vediamo nel dettaglio il contratto rent to buy.

Questa tipologia di contratto prevede l'acquisto della casa pagando un canone mensile e poi un riscatto finale. La norma è stata introdotta dal governo per aiutare le famiglie e il mercato finanziario a seguito della crisi economica, al fine di predisporre nuovi strumenti idonei per superare l'iniziale mancanza di liquidità e rimandare l'acquisto della casa in un momento futuro. In questo modo, l'acquirente ha subito la disponibilità dell'appartamento pagando un canone, il quale poi viene recuperato totalmente o in parte con il prezzo di acquisto. 

Il Rent to Buy è ora regolamentato con l'obbligo di trascrizione del contatto nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, in modo del tutto analogo al contratto preliminare di vendita la cui prenotazione è a partire dai 3 anni fino a tutta la durata del contratto e comunque non superiore a 10 anni. In questa tipologia di contratto la durata contrattuale è determinata dalle parti interessate come anche l'importo del canone mensile e la somma finale per acquistare l'immobile. Inoltre, il conduttore è tutelato da eventuali ipoteche o pignoramenti che possono gravare sull’immobile. 

Come già scritto, l'affitto a riscatto secondo la formula del rent to buy immobiliare inserita nel Decreto Sblocca Italia, funziona come un contratto di locazione dove l'inquilino paga un canone di affitto al locatore. Alla fine del periodo contrattuale, l'affittuario acquista l'immobile scorporando dal prezzo di vendita finale (richiesto dal proprietario al momento della stipula del contratto) la parte del canone pagato in precedenza. 

Ovviamente, per avere effetti legali, il contratto di affitto a riscatto deve essere trascritto presso i registri immobiliari e ciò consente di far valere la trascrizione come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, nè richiedere un pignoramento della casa. 

Ma quali tipi di immobile si possono acquistare con un contratto rent to buy? 

Si possono acquistare tutti i tipi di immobili, dalla casa ai negozi, capannoni, terreni, fino agli immobili in costruzione. Per quanto riguarda l'immobile in costruzione, le imprese costruttrici che inizieranno ad offrire questo nuovo tipo di contratto, saranno sia un valido strumento di acquisto, che una concreta alternativa al mutuo ipotecario bancario contratto dall'impresa per pagare la costruzione. 

Inoltre, se il costruttore dovesse essere soggetto ad un fallimento aziendale, il contratto stipulato continuerebbe ad avere gli stessi effetti, in quanto la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita ad un prezzo corretto ai valori di mercato immobiliare e se si tratta di prima casa per il conduttore o dei suoi parenti. 

Affitto con riscatto: vediamone gli aspetti fiscali

Il Consiglio del Notariato è intervenuto a dare anche i primi chiarimenti sull'affitto a riscatto dal punto di vista fiscale e tributario. Innanzitutto è stato analizzato l'ambito fiscale al fine di evitare una doppia tassazione sul contratto rent to buy immobiliare: la prima tassazione avverrebbe sui canoni di affitto prevista dalla prima parte del contratto di locazione e la seconda, sul prezzo per la cessione dell'immobile che si ha al termine del contratto con la vendita.

 E' possibile utilizzare una soluzione, anche se a solo livello interpretativo, data dall'Agenzia delle Entrate durante una consulenza giuridica avuta il 13 febbraio 2014 con l’ordine dei dottori commercialisti di Monza, che ha avuto come oggetto il contratto di locazione collegato ad un’opzione, nel quale il prezzo di acquisto veniva decurtato degli acconti pagati fino a quel momento con i canoni di locazione. 


L'Agenzia in quel contesto ha confermato che in questo tipo di locazione, l’opzione di acquisto sia attribuibile solo ad una delle due parti e che, per evitare la doppia imposizione IVA, la base imponibile della cessione debba essere considerato al netto di quanto già versato con i canoni di affitto per la parte pagata in termini di acconto. Anche per quanto riguarda l'IRPEF, il prezzo della cessione deve essere considerata al netto dei canoni, in quanto questi hanno già concorso alla formazione del reddito negli anni precedenti.

Risolviamo un dubbio: chi prenota la casa è poi obbligato a comprarla? 

Leggendo questo articolo, probabilmenye, ci si chiedrerà se l'affittuario che stipula un contratto di locazione con riscatto rent to buy è obbligato a comprare la casa al termine del periodo di affitto.La risposta è no, in quanto la legge riconosce al locatario la facoltà di acquistare il bene e non all’obbligo, per cui terminato il contratto può non procedere all'acquisto finale. Il termine poi, entro il quale il futuro compratore può decidere se acquistare la casa, è stabilito dalle parti al momento della stipula e trascrizione del contratto, ma  non può superare i 10 anni. 

Il vantaggio per chi affitta a riscatto e poi compra la casa o il negozio, è che quindi di pagare un canone mensile, dove una parte viene data come acconto e l'altra al proprietario a titolo di godimento dell'immobile. Il vantaggio per chi vende invece è ampliare il numero dei possibili acquirenti rischiando però che alla fine del contratto o prima, l'affittuario rinunci alla prenotazione della vendita. In questo caso, però il venditore può tutelarsi trattenendo per sé la parte data in acconto con il canone di affitto.







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