Agevolazione prima casa: perchè può essere negata

L'agevolazione prima casa consiste nel pagamento delle imposte in misura ridotta, nel caso in cui si acquisti una casa da adibire ad abitazione principale. Vengono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa. Nello specifico se l’acquisto della prima casa avviene da una ditta specializzata,  si avrà l’Iva ridotta al 4%, anziché al 10% e il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 € ciascuna. Se invece la prima casa viene acquistata da un privato il pagamento dell’imposta di registro ha aliquota ridotta al 3% anziché al 7% e il pagamento dell’imposta ipotecaria in misura fissa pari a 168 €, così come l’imposta catastale.

Per usufruire dell'agevolazione occorre rispettare alcune condizioni quali: 
- l'immobile deve essere destinato all'uso abitativo e appartenere alle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11
- l'immobile non può appartenere a categorie considerate "di lusso"
- l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente detiene la residenza, o che egli si impegni a stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto dell'immobile, oppure può essere ubicato ove l'acquirente svolge la propria attività lavorativa
- l'acquirente non deve essere titolare di nessun diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, su un'altra casa posta nello stesso Comune nel quale intende effettuare l'acquisto.

Mediante la sentenza 17597/12 della Suprema corte di Cassazione, è stata negata l'agevolazione prima casa a un contribuente che, entro i 18 mesi dall'acquisto, non ha stabilito la propria residenza nel Comune in cui è sito l'immobile acquistato come prima casa. Infatti, ai sensi dell'art. 1, Nota II Bis della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86, se non avviene il trasferimento della residenza nel tempo indicato, decade la possibilità di usufruire dell'agevolazione. 

Viene prevista però un'eccezione: il mancato trasferimento della residenza è giustificato solo nel caso in cui sia dovuto a una causa di "forza maggiore", ovvero dal verificarsi di un evento oggettivo, non prevedibile, tale da non poter essere evitato e non imputabile alla parte obbligata. L'Agenzia delle Entrate, riguardo a questa eccezione, ha precisato che la causa di forza maggiore deve necessariamente realizzarsi quando il termine dei 18 mesi è ancora pendente e tale accadimento deve essere necessariamente successivo alla registrazione dell'atto di acquisto dell'immobile. L'avvenimento che impedisce il cambio di residenza non può rientrare nella sfera soggettiva della parte acquirente e non può essere conosciuta da quest'ultimo al momento del rogito, in caso contrario la dichiarazione viene considerata mendace. 

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