Quando si perdono le agevolazioni "prima casa"?

Quando si acquista un'abitazione con le agevolazioni "prima casa", queste agevolazioni possono essere perse e in tal caso occorre versare le imposte che si erano risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. 
Le agevolazioni vengono perse quando le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false, o quando la residenza non viene spostata nel comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto. Inoltre si possono perdere nel caso in cui l'abitazione viene venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, che venga adibito in tempi ragionevoli a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non viene soddisfatto quando si stipula entro l'anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, in quanto con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene. Si perdono le agevolazioni anche nel caso in cui, entro l'anno dall'acquisto del nuovo immobile, non viene venduto quello già posseduto acquistato con le agevolazioni "prima casa".

Si può continuare ad usufruire delle detrazioni quando, entro un anno dalla vendita o donazione il contribuente acquista un'abitazione in uno Stato estero, a patto che vi siano strumenti di cooperazione amministrativa che permettano di verificare che l'immobile sia stato adibito a dimora abituale. Nel caso in cui il soggetto acquistasse un terreno e realizzasse su di esso un fabbricato che non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 da adibire ad abitazione principale, le agevolazioni non vengono perse. In questo caso non è necessario che il fabbricato sia ultimato, basta che entro l'anno abbia rilevanza dal punto di vista urbanistico, deve quindi essere comprensivo di mura perimetrali e copertura. Nel caso in cui il contribuente costruisse un immobile ad uso abitativo su un terreno di cui è già proprietario al momento della cessione dell'immobile agevolato, esso non perderà le agevolazioni "prima casa".
Sulla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

  • se il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza non è ancora trascorso, l’acquirente che non può rispettare l’impegno può revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto e chiedere la riliquidazione dell’imposta. Dovrà presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, l’ufficio riliquiderà l’atto e notificherà avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Non verrà aplicata la sanzione del 30%, perché non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto.
  • se il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire la residenza si verifica la decadenza dall’agevolazione. Egli ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non gli è stato notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Deve presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia dove è stato registrato l’atto, con cui dichiara la decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.
Nel caso in cui il proprietario dell'immobile acquistato con i benefici "prima casa", lo venda prima che sia decorso il termine di 5 anni, l'Agenzia delle Entrate ha fornisce alcune precisazioni. Nel caso in cui, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell'immobile il contribuente manifesta l'intenzione di non voler acquistare un'altra abitazione, può presentare un'istanza all'ufficio dove è stato registrato l'atto dove chiede la liquidazione dell'imposta. Così facendo non scattano sanzioni. Nel caso in cui il soggetto lasciasse trascorrere 12 mesi senza acquistare e senza fare comunicazioni all'Agenzia, si verifica la decadenza dei benefici. Se non è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, può avvalersi del ravvedimento operoso e ottenere una riduzione delle sanzioni. 

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