Il sistema prezzo-valore: un po' di chiarezza

Per le cessioni di immobili, e relative pertinenze, ad uso abitativo, in presenza di determinate condizioni e specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema prezzo-valore. 
Questo criterio è stato introdotto nel 2006 e dalla sua introduzione derivano significativi benefici per chi acquista una casa. La finalità del prezzo-valore è quella di assicurare la trasparenza nelle vendite immobiliari e l'equità del relativo prelievo fiscale. Il prezzo-valore consente infatti la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell'atto. Questo sistema assicura anche una rilevante tutela per l'acquirente, in quanto limita il potere di accertamento di valore dell'Agenzia delle Entrate. 

La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all'imposta di registro in misura proporzionale, sono quindi escluse quelle soggette ad Iva in cui l'acquirente sia una persona fisica, la quale non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Questo meccanismo è utilizzabile oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono privati, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti ad Iva e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva. 

Il sistema prezzo-valore viene applicato in generale alle vendite di immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze. Quindi vale anche per gli acquisti di immobili in assenza dei benefici "prima casa". 

Occorre una specifica richiesta dell'acquirente, perchè avvenga l'applicazione del prezzo-valore. Tale richiesta deve essere resa al notaio nell'atto di acquisto, non può infatti essere contenuta in un successivo atto integrativo. 

Le parti devono in ogni caso indicare nell'atto d'acquisto il corrispettivo pattuito. È importante sottolineare che il prezzo-valore si applica anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento e gli acquisti in sede di espropriazione forzato o a seguito di pubblico incanto. Anche in questi casi, si deve trattare di immobili a uso abitativo e relative pertinenze. Se il corrispettivo dovesse essere occultato, le imposte verranno calcolate su quanto effettivamente pattuito, non più sul valore catastale. Inoltre verrà applicata una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata. Se invece nell'atto è indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello che deriva dalla corretta applicazione del coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo-valore non è disapplicata. In questo caso, l'Agenzia delle Entrate non effettua alcun accertamento sul valore di mercato, bensì richiede la maggior imposta che deriva dall'applicazione del corretto valore catastale.

Il valore catastale degli immobili a uso abitativo, diversi dalla "prima casa", viene determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 120.

Riassumendo il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:
  • l'immobile in oggetto sia ad uso abitativo
  • l'acquirente sia un privato che non agisce nell'esercizio di attività commerciale, artistica o professionale
  • l'acquirente richieda al notaio, all'atto della compravendita, l'applicazione della regola del prezzo-valore
  • le parti indichino nell'atto l'effettivo importo pattuito per la cessione
Il sistema del prezzo-valore si applica anche alle pertinenze di immobili abitativi a condizione che la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale, si possa individuare in modo certo che il bene pertinenziale è accessorio rispetto al bene principale e nell'atto risulti il vincolo pertinenziale. 

L'acquirente che decide di applicare il sistema prezzo-valore ha alcuni benefici, tra cui una limitazione del potere di accertamento dell'Agenzia delle Entrate, sia per quanto riguarda l'imposta di registro che l'Irpef. L'Agenzia infarri non può procedere ad accertamenti salvo i casi di occultamento del prezzo pattuito e non trovano applicazione le norme sull'accertamento Irpef in base a presunzioni semplici.

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