Locazione parziale: un po' di chiarezza su questo contratto

Più spesso di quanto si creda il contratto di locazione parziale di un immobile viene confuso con un' altra tipologia contrattuale, ovvero il contratto di affittacamere. Questa seconda modalità è una tipologia di contratto normata in genere in relazione allo svolgimento di attività imprenditoriale e/o turistico imprenditoriale ed è regolamentata a livello regionale.

Per quanto riguarda la locazione parziale di un immobile non esistono definizioni di contratto né all'interno del codice civile, né leggi speciali, questo perché non esiste alcuna definizione legislativa di locazione parziale. L'art. 1571 c.c. definisce la locazione come un contratto con il quale si obbliga una parte a far godere all'altra parte una cosa mobile o immobile, verso un determinato corrispettivo e per un determinato periodo di tempo.

Il riferimento al bene immobile non è di per sé preclusivo della possibilità di locare, in uno esclusivo, uno o più vani di un'unità immobiliare, con uso condiviso della restante parte dell'abitazione. Il contratto di locazione parziale può essere definito come un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all'altra parte uno o più vani di un immobile, verso un determinato corrispettivo e per un determinato periodo di tempo. La locazione parziale può riguardare la destinazione abitativa, ma anche usi differenti da quello abitativo. È importate non confondere la locazione parziale, con la locazione di un posto lett. infatti quest'ultima non è contemplata come forma di locazione, quanto alla stregua di attività ricettiva imprenditoriale o para-imprenditoriale. 

Il contratto di locazione parziale può avere la stessa durate delle locazioni standard. Questo significa che per locazioni ad uso abitativo sono previste durate del tipo 4+4, 3+2, transitorie, per studenti universitari o di durata inferiore a 30 giorni. È importantissimo individuare quali parti dell'unità immobiliare sono concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e quali parti sono condivise con gli altri coabitanti, specificando se esistono zone dell'abitazione completamente escluse dall'accordo. Si agisce allo stesso modo per la locazione parziale ad uso differente da quello abitativo. Inoltre è fondamentale che vengano indicati in modo specifico nel contratto di locazione quali sono i beni di proprietà della parte locatrice e quali sono quelli della parte conduttrice. 
Se viene stipulato un contratto di locazione parziale per andare a vivere stabilmente in quella casa, è necessario fissarvi anche la residenza. Ovviamente se in quella stessa casa hanno la residenza anche altre persone, non si entra a far parte della stessa famiglia anagrafica, in quanto per famiglia anagrafica si intende un insieme di persone legate da vincoli come il matrimonio, la parentela, l'affinità, l'adozione, la tutela o vincoli affettivi. 

Il contratto di locazione con durata superiore ai 30 giorni, ha l'obbligo di essere registrato, pena l'annullamento del contratto. Il locatore del contratto può aderire alla cedolare secca, ma l'adesione a questo regime per la prima locazione parziale vincola a questo regime anche per le successive. Nel caso di locazione parziale dell'abitazione principale è dovuta la sola IMU, nel caso in cui l'importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione, mentre sono dovute sia IMU che cedolare secca se l'importo del canone di locazione è superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%. 

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