Nuda proprietà e usufrutto: vantaggi e oneri fiscali

La nuda proprietà è in genere un’opzione di investimento per chi punta sulla rivalutazione del mattone nel lungo periodo, senza avere immediate necessità né abitative (ovviamente la casa resta a disposizione dell’usufruttuario fin quando è in vita), né di redditività (comprare per affittare). 

Quali sono vantaggi?

Per chi vende il vantaggio sta nel fatto che questa formula ti permette di ricavare della liquidità ma senza andare fuori casa e senza aprire un mutuo.

Per chi compra comporta acquistare a prezzi ridotti in funzione dell’età (quindi all’aspettativa di vita) del venditore, attendendo il momento della morte per diventare pieno proprietario dell’immobile. Questa procedura è prevalentemente usata, ad esempio, da chi compra in vista di dare l’immobile ad un figlio ancora piccolo.

E gli oneri fiscali?

Chi compra paga le imposte indirette in base alle aliquote ordinarie ovvero se vi sono i requisiti di prima casa paga il 2% sul prezzo/valore catastale; se seconda casa, paga il 9%. La base imponibile è ridotta in quanto decurtata dal valore dell’usufrutto. Per quanto riguarda gli oneri successivi: le spese di imposte dirette, le spese condominiali, oltre a quelle di manutenzione ordinaria, sono a carico dell’usufruttuario. Quelle straordinarie restano a carico del nudo proprietario. 

A chi è conveniente questa operazione?

Dal punto di vista dell’acquirente l’immobile viene acquistato ad un prezzo più basso ma bisogna scommettere sulla sopravvivenza dell’usufruttuario per calibrare i tempi in cui sarà possibile usufruire dell’immobile.

Invece, dal punto di vista del venditore si ha un ricavo cospicuo ed immediato senza uscire di casa, non devo rendere denaro, oppure posso richiedere una rendita mensile o un’assistenza morale o materiale a seconda delle esigenze. Questi ultimi casi comportano, però, maggiori rischi di inadempimento da parte dell’acquirente.

E se l’acquirente volesse vedere prima della morte dell’usufruttuario?

Sì, l’acquirente può vendere l’immobile aggravato dalla presenza di un usufruttuario.

E gli eredi del venditore?

Gli eredi non hanno diritti sull’immobile in quanto l’usufrutto si estingue con la morte del suo titolare, questo in alcuni casi potrebbe equivalere al diseredare gli eredi stessi, in questo caso il prezzo deve essere congruo per evitare che gli eredi impugnino l’atto e dimostrino che si tratta di un negozio misto a donazione.

É anche possibile comprare con mutuo, il quale, però, sarà proporzionato al costo ridotto dell’immobile.

Giovanni Storti - Alternanza scuola/lavoro