Mutui giovani under 36: tutti i chiarimenti e le novità

Il 14 ottobre 2021 con la circolare 12/2021, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito alcuni aspetti pratici sull'applicazione delle condizioni agevolate per il mutuo ai giovani under 36 con Isee inferiore a 40mila€.

Il limite d'età, per accedere all'agevolazione sul mutuo prima casa giovani, viene fissato a 36 anni. Questo significa che può usufruirne chi nell'anno solare in cui viene stipulata la compravendita non abbia ancora compiuto il 36esimo anno di età. Ciò significa che se un soggetto stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo a novembre 2021 e compirà 36 anni a dicembre 2021 non potrà beneficiare dell'agevolazione; se invece il soggetto stipulerà il contratto a novembre 2021 e compirà 36 anni nel 2022, allora potrà usufruire dell'agevolazione. 

Per quanto riguarda l'Isee, il quale non deve superare i 40.000€ annui, deve essere calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della DSU (dichiarazione sostitutiva unica), rapportati al numero di soggetti facenti parte del medesimo nucleo familiare. Occorre precisare che il contribuente al momento della stipula dell'atto deve dichiarare di avere un ISEE che non superi i 40mila Euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità, oppure di aver provveduto a richiederla tramite presentazione di DSU in data anteriore o contestuale alla stipula dell'atto. Per questo motivo è importante che nell'atto venga indicato il numero di protocollo dell'attestazione ISEE in corso di validità, o qualora non fosse ancora stata rilasciata, il numero di protocollo della DSU presentata.

Tra i requisiti necessari per poter usufruire della condizioni agevolate è necessario che chi richiede il mutuo stabilisca la propria residenza, o la abbia già, nel comune in cui l'immobile è ubicato entro 18 mesi dall'acquisto, oppure se diverso, in quello in cui svolge la propria attività, mentre nel caso in cui sia un cittadino italiano emigrati all'estero, deve aver acquistato l'immobile come prima casa sul suolo italiano. 

Chi richiede il mutuo a condizioni agevolate deve inoltre dichiarare nell'atto di acquisto di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa nel territorio del comune in cui è ubicato l'immobile da acquistare.

Nell'atto di acquisto deve altresì dichiarare di non essere titolare, su tutto il territorio italiano, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni prima casa e che in caso contrario alieni l'immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto. 

Non è possibile accedere all'agevolazione qualora l'abitazione in oggetto appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

L'agevolazione non può essere applicata ai contratti preliminari di compravendita, questi infatti producono tra le parti solo effetti obbligatori e non reali, il contratto definitivo di acquisto potrebbe invece non essere stipulato, oppure potrebbe non essere stipulato nei termini richiesti per l'applicazione dell'agevolazione, sia con riferimento al periodi di validità della stessa, sia per quanto riguarda la sussistenza dei relativi presupposti. La tassazione del preliminare resta quindi invariata.

L'agevolazione prima casa per i giovani comporta l'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, anche per gli atti assoggettati a IVA; essa si applica, inoltre, anche alle pertinenze dell'immobile agevolato. Qualora si dovesse trattare di un co-acquisto è dovuto il pagamento dell'imposta di registro, non inferiore alla misura minima (1.000 €), da parte del soggetto co-acquirente che non sia in possesso dei requisiti richiesti per accedere all'agevolazione.

Il contribuente che acquista con l'agevolazione prima casa under 36, non matura l'ulteriore credito di imposta da riacquisto. Il beneficio quindi non compete in caso di esenzione da imposta di registro. In caso di acquisto soggetto a IVA il credito non spetta perché l'agevolazione prevede già un ristoro pari all'IVA corrisposta in relazione all'acquisto. 

Viene inoltre prevista l'esenzione dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie, fermo restando l'applicabilità delle imposte per gli atti di acquisto soggetti a IVA. In caso di riscontro di insussistenza dei requisiti per l'agevolazione l'imposta di registro è recuperata nella misura del 2%.

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