La ricontrattazione del canone di locazione

Con la legge 21 maggio 2021, n. 69, di conversione del decreto-legge 22 marzo 2021, n. 41 (cd. “Decreto Sostegni”), art. 6-novies, rubricato “Percorso condiviso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali”, è stata introdotta una disposizione diretta a consentire un percorso regolato di condivisione dell’impatto economico derivante dall’emergenza epidemiologica da COVID-19, a tutela delle imprese e delle controparti locatrici, nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto.

Per espressa previsione normativa, locatario e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione.

L’obbligo di procedere alla registrazione dell’accordo di riduzione del canone locativo

Con riguardo all’obbligo di procedere alla registrazione dell’accordo di riduzione del canone locativo, la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 3756 del 12 febbraio 2021, richiamando alcune precedenti pronunce, ha affermato che “...l’unico modo per fornire adeguata prova documentale di una convenzione scritta è quello di attestarne la data certa, la quale costituisce pertanto l’elemento indispensabile per rendere la convenzione opponibile ai terzi, fra i quali va ricompresa anche l’Agenzia delle entrate.”

Si specifica per completezza che, con la Risoluzione n. 60 del 28 giugno 2010, l’Amministrazione finanziaria aveva fornito importanti chiarimenti in merito agli accordi di riduzione del canone di un contratto di locazione, precisando che:

- gli articoli 3 e 17 del testo unico sull’imposta di registro, di cui al d.P.R. 131 del 26 aprile 1986, indicano, in maniera tassativa, gli eventi successivi alla registrazione di un contratto di locazione, che devono essere autonomamente portati a conoscenza dell’Amministrazione.
Questi eventi riguardano le cessioni, risoluzioni e proroghe del contratto originario;

- l’accordo di riduzione del canone non rientra tra gli eventi per i quali vi è l’obbligo di notiziare l’Amministrazione finanziaria.
Ciò in quanto tale accordo non implica né una risoluzione, né una novazione del contratto. Si tratta solo di una modifica del contratto originario;

- tale accordo deve essere registrato soltanto se formalizzato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La stessa risoluzione ha, però, evidenziato che l’accordo con il quale le parti riducono il canone di locazione ha effetto anche ai fini della determinazione della base imponibile, sia per il pagamento delle imposte di registro, che ai fini delle imposte dirette.

Pertanto, pur non costituendo un obbligo, le parti del contratto di locazione potrebbero avere interesse a comunicare tale accordo al fisco, in modo da ridurre, legittimamente, la base imponibile relativa al pagamento delle imposte inerenti alla locazione (Irpef o cedolare secca).

La registrazione volontaria dell’accordo di riduzione del canone attribuirebbe allo stesso data certa e lo renderebbe opponibile ai terzi.

Come si procede alla eventuale registrazione

Pur stante l’assenza di un obbligo, si potrà procedere alla comunicazione anche al termine dell’emergenza sanitaria da COVID-19, qualora si volesse o convenisse effettuarla già ora, si dovrà utilizzare il modello RLI, mediante trasmissione telematica se in possesso delle credenziali di accesso ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (Entratel) ovvero, nel caso in cui non si sia in possesso delle dette credenziali, mediante invio del modello RLI, debitamente
compilato, per posta elettronica certificata (PEC) o e-mail, ricordando di indicare i propri riferimenti per essere contattati.

Alla richiesta di registrazione tramite PEC o e-mail si dovranno allegare i seguenti documenti: - la scansione dell’accordo di riduzione;
- il modello RLI debitamente sottoscritto;
- la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà – resa dal richiedente ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445 – avente ad oggetto il possesso dell’originale dell’accordo e della conformità a questo dell’immagine inviata, l’impegno a depositare in ufficio l’atto in originale al termine del periodo emergenziale e la copia del documento di identità del richiedente.

Il richiedente deve poi specificare che la registrazione è esente da imposte ai sensi del sopra menzionato art. 19, comma 1. La richiesta di registrazione va indirizzata all’ufficio presso il quale era stata registrata la locazione oggetto di modifica (ufficio competente). L’ufficio verificherà la correttezza della documentazione ed effettuerà la registrazione, comunicando gli estremi a chi l’ha richiesta.

Non sono dovute imposte per la registrazione dell’atto di riduzione.

A norma dell’art. 19 del d.l. 133/2014, “La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”.

Dott. Michele Pizzullo 

Ufficio legale Fimaa 

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