Affittare la casa vacanze nel 2019

Se stai pensando già alle vacanze estive nel 2019 e hai deciso di affittare la tua casa vacanza per trascorrere le ferie altrove, ti occorre sapere tutto ciò che riguarda il contratto di locazione turistica e cosa cambia nel nuovo anno.

La legge n. 217 del 17 maggio 1983 disciplina la casa vacanza, come locazione turistica e ne definisce i parametri: case e appartamenti per vacanze, destinati all'attività ricettiva diretta alla produzione di servizi per l'ospitalità.

Vediamo la casa vacanze in forma imprenditoriale: si intende in questo caso, l'affitto di un appartamento o casa, o villa, in forma imprenditoriale e organizzata. Ogni comune però ha una propria definizione, che dev'esser verificata prima di procedere con la locazione. Con la forma imprenditoriale si affittano solitamente immobili arredati e senza servizi centralizzati, per più periodi nell'anno, da un minimo di sette giorni ad un massimo di tre mesi. 

L'attività svolta non dev'essere svolta in modo occasionale e non organizzata, per tre o più di tre case o appartamenti. 

La casa vacanze in forma non imprenditoriale: si intende l'affitto della casa vacanze in modo sporadico, non continuativo. La locazione dell'immobile avviene quindi per brevi periodi e saltuariamente, in questo caso non si hanno obblighi da rispettare in quanto non esiste una disciplina specifica per i short lets (appunto brevi periodi).

E' doveroso quindi scindere due casi:

1. Quando la locazione turistica dura meno di 30 giorni, non si ha l'obbligo di registrare il contratto di affitto all'Agenzia delle Entrate.;
2. quando invece, la locazione dura oltre i 30 giorni, si deve registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate tramite RLI e pagare l’imposta di registro con f24 elide (se non è possibile optare per la cedolare secca). In questo caso vi è anche l'obbligo di denuncia: in caso di affitto a un cittadino UE va presentata denuncia all'autorità pubblica sicurezza entro 48 ore, mentre se il conduttore è un cittadino extracomunitario tale comunicazione va fatta sempre entro 48 ore ma indipendentemente dalla durata del contratto e allegando il permesso di soggiorno. Tale comunicazione, comunque può essere effettuata anche tramite raccomandata A/R.

Gli articoli n. 1571 e seguenti, disciplinano il contratto di locazione turistica nel Codice Civile e stabiliscono che quando il contratto  viene stipulato in forma non imprenditoriale e da una persona fisica, non occorre aprire la partita IVA. 

Ma occorre tutelarsi sempre sottoscrivendo un contratto di locazione turistica con questi dati: 

• dati del proprietario e dell'affittuario;

•  indirizzo della casa, piano, ascensore;

• numero delle camere e dei posti letto;

• importo del canone di locazione + eventuale caparra del 20 o 30%;

• eventuali spese incluse o escluse: ad esempio spese di pulizia, acqua, luce e gas, aria condizionata;
• modalità e termini per la consegna dell'immobile e per il rilascio dello stesso.

Ricordiamo ancora una volta che il contratto di locazione turistica non deve essere registrato con il nuovo modello RLI 2019 Agenzia delle Entrate solo se la durata è inferiore ai 30 giorni, se invece si supera tale limite, i costi della registrazione e il pagamento delle imposte di locazione da versare tramite il nuovo modello f24 elide saranno suddivisi tra il locatore e l’affittuario al 50%.

Per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi, si possono avere 3 tipi di redditi:

1)Redditi fondiari - tassazione canone di locazione turistica saltuaria: con la locazione turistica saltuaria di una seconda casa che non supera i 30 giorni - per cui ricordiamo non vi è l'obbligo di registrazione o l'obbligo di offrire servizi aggiuntivi - la tassazione del reddito avviene come reddito di fabbricato ridotto forfettariamente del 5% (prima era del 15%) e rendita catastale rivalutata del 5%, se superiore al reddito medio ordinario. Il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.

2)Redditi diversi (redditi derivanti dall’esercizio non abituale di attività commerciale): il reddito rientra in redditi diversi e soggetto agli scaglioni Irpef 2019 che vanno da un minimo del 23% ad un massimo del 43%. Il Reddito fondiario 1 e 2, va dichiarato nel quadro RL dichiarazione dei redditi modello 730 o modello Unico.

3)Redditi di impresa - tassazione locazione turistica attività imprenditoriale: si ha l'obbligo di partita Iva e il reddito è tassato come reddito di impresa.

Si può applicare la cedolare secca per le locazioni turistiche sia nel caso in cui il contratto sia registrato all'Agenzia delle Entrate, anche per l'affitto sotto i 30 giorni, sia in caso di registrazione in sede di dichiarazione dei redditi. Inoltre, com la Manovra Correttiva-Tassa Airbnb, alle locazioni brevi può essere applicata per opzione la cedolare secca al 21%.

La ritenuta del 21% è da versare allo Stato in caso si affitti l'immobile attraverso i portali web quali Airbnb, Booking, Expedia o tramite agenzie immobiliari. Parliamo ora invece di  TARI (la tassa sui rifiuti): occorre verificare la delibera comunale ove è ubicata la casa vacanze, ma solitamente per gli immobili concessi in locazione a non residenti nel comune per un periodo inferiore all'anno, la Tari è dovuta dal proprietario dell'immobile per tutto l'anno; se invece la casa è affittata con un contratto di locazione superiore all'anno, la tassa sui rifiuti è dovuta dall'affittuario dell'immobile anche se non residente.

Infine, la TASI (tassa sui costi indivisibili del comune), non dev'esser pagata dagli affittuari che locano un immobile come abitazione principale e che detengono l'immobile per più di 6 mesi, sono esenti dal pagamento della TASI.




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