La nuda proprietà non salva la perdita dell'agevolazione sulla prima casa

La Corte di Cassazione, con la sentenza nr. 17148/2018, ha dichiarato che il diritto di nuda proprietà non è idoneo a consentire l’uso e il godimento di un’abitazione in via piena ed esclusiva. Infatti, nel caso in cui si venda la prima casa nei cinque anni successivi al suo acquisto, ovviamente avendo fruito dell’agevolazione, l’acquisto della nuda proprietà di un’altra abitazione non è sufficiente a non far perdere i benefici fiscali.

La norma prevede che si possa usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa purché non la si rivenda nei cinque anni successivi, a meno che, entro un anno dalla vendita non si proceda ad acquistare un altro immobile da destinare ad abitazione principale. 

Fino alla sentenza della Corte di Cassazione, non si era mai posto il problema del tipo di diritto che dovesse essere associato alla nuova prima casa: l’unico limite era dato dal fatto che ovviamente lo stesso immobile dovesse rappresentare l’abitazione principale del proprietario. In ragione di questo quindi venivano considerati legittimi anche il diritto di nuda proprietà e il diritto reale di godimento o la quota di titolarità.

La Corte di Cassazione si era già espressa in passato con la sentenza nr. 13291/2011 a favore della legittimazione dell’acquisto di una piccola quota in cui era stato considerato sufficiente l’acquisto di una proprietà di 4 millesimi per non far decadere dai benefici fiscali in essere. In particolare in quel contesto la Corte aveva cos' stabilito: “non può ritenersi vi sia un limite quantitativo all'acquisto pro quota dell'immobile perché si decada da quei benefici, nulla disponendo la legge al riguardo: la condizione essenziale perché non si verifichi la decadenza dai benefici è l'adibizione del secondo immobile acquistato, entro il termine, ad abitazione principale, a prescindere dalla quota di proprietà acquistata, restando ogni valutazione in proposito irrilevante ai fini della decisione”. Il giudice del grado di appello aveva invece considerato come irrisoria la percentuale dell’immobile acquistata.

Con la sentenza 17148/2018, di cui abbiamo parlato all'inizio di questo post, invece, la Cassazione ha affermato che “l’atto necessario affinché il contribuente eviti la decadenza dell’agevolazione prima casa di cui ha fruito in precedenza deve essere rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l’uso e il godimento in via piena ed esclusiva”. In questo modo non potrà quindi considerarsi sufficiente l’acquisto della nuda proprietà.

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