Affittare la casa vacanze: tutte le novità e gli aggiornamenti del 2018

Al contrario di quanto si possa pensare, affittare una casa vacanze è possibile e anche facile, seguendo semplici regole contrattuali, gli adempimenti fiscali previsti e il buon senso.

Vediamo per prima cosa com'è definita e disciplinata la casa vacanze in Italia.

La casa vacanze come locazione turistica è disciplinata ai sensi della legge n. 217 del 17 maggio 1983, che ne definisce la classificazione delle case e appartamenti per vacanze destinati all'attività ricettiva diretta alla produzione di servizi per l'ospitalità. 

Vi è poi la distinzione tra casa vacanze in forma imprenditoriale e non imprenditoriale:

1) casa vacanze in forma imprenditoriale: in questo caso, si intende l'affitto di un appartamento, o casa, o villa, in forma imprenditoriale e organizzata. Ogni comune però ha una propria definizione, che dev'esser verificata prima di procedere con la locazione. 

2)casa vacanze non imprenditoriale: si intende l'affitto della casa vacanze invece avviene in modo sporadico, non continuativo. 
Quindi, se si possiede una casa in montagna o al mare e la si affitta per brevi periodi e saltuariamente, non si hanno obblighi da rispettare, in quanto gli affitti brevi di case vacanze non seguono una disciplina specifica. La regolamentazione degli affitti viene lasciata alla libera contrattazione privata tra le parti. 

Se l'attività è imprenditoriale, è possibile affittare  fino a 3 case vacanze per un massimo di 3 mesi, ma bisogna chiedere l'autorizzazione al Comune e comunicare il listino prezzi alle autorità competenti (come fanno gli hotel, le pensioni e gli alberghi). 

Si ha poi anche l'obbligo di dichiarare i canoni percepiti dalla locazione turistica se il periodo di affitto è meno di 30 giorni; mentre se il periodo supera i 30 giorni, si segue la disciplina dei redditi dei fabbricati per periodo superiore al mese.

La durata e gli obblighi per la locazione turistica

Quando la locazione turistica dura meno di 30 giorni, non si ha l'obbligo di registrare il contratto di affitto all'Agenzia delle Entrate. Quando invece, la locazione dura oltre i 30 giorni, si deve registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate tramite RLI e pagare l’imposta di registro con f24 elide (se non è possibile optare per la cedolare secca).  

Vi è anche l'obbligo di denuncia: in caso di affitto a un cittadino UE va presentata denuncia all'autorità pubblica sicurezza entro 48 ore, mentre se il conduttore è un cittadino extracomunitario tale comunicazione va fatta sempre entro 48 ore ma indipendentemente dalla durata del contratto e allegando il permesso di soggiorno. Tale comunicazione, comunque può essere effettuata anche tramite raccomandata A/R.

Cosa deve contenere il contratto di locazione di casa vacanza?

Il contratto di locazione turistica è disciplinato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile; quando esso viene stipulato in forma non imprenditoriale e da una persona fisica non occorre aprire la partita IVA. 

Sebbene non ci sia una regolamentazione precisa sull'affitto della casa vacanze o dell'appartamento affittato a turisti, occorre tutelarsi sempre sottoscrivendo un contratto di locazione turistica con questi dati: 

• dati del proprietario e dell'affittuario;

•  indirizzo della casa, piano, ascensore;

• numero delle camere e dei posti letto;

• importo del canone di locazione + eventuale caparra del 20 o 30%;

• eventuali spese incluse o escluse: ad esempio spese di pulizia, acqua, luce e gas, aria condizionata;
• modalità e termini per la consegna dell'immobile e per il rilascio dello stesso.

Cosa cambia per la dichiarazione dei redditi del 2018: 

Per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi, si avranno 3 tipi di redditi, in quanto il trattamento fiscale dei canoni percepiti dall'affitto di case vacanze è diverso a seconda della tipologia di locazione, la durata, e se la persona che affitta svolge un'attività imprenditoriale o non imprenditoriale:

1) Redditi fondiari - tassazione canone di locazione turistica saltuaria: con la locazione turistica saltuaria di una seconda casa che non supera i 30 giorni - per cui senza obbligo di registrazione e senza servizi aggiuntivi (ad esempio la prima colazione, pranzi, lavaggio biancheria ecc.) - la tassazione del reddito avviene come reddito di fabbricato ridotto forfetariamente del 5% e rendita catastale rivalutata del 5%, se superiore al reddito medio ordinario. Il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.

2) Redditi diversi (redditi derivanti dall’esercizio non abituale di attività commerciale): il reddito rientra in redditi diversi e soggetto agli scaglioni Irpef 2018 che vanno da un minimo del 23% ad un massimo del 43%. Reddito fondiario 1 e 2, va dichiarato nel quadro RL dichiarazione dei redditi modello 730 o modello Unico.

3) Redditi di impresa - Tassazione Locazione turistica attività imprenditoriale: si ha l'obbligo di partita Iva e il reddito è tassato come reddito di impresa.

Vediamo ora le tasse del 2018 per la locazione di casa vacanze: TARI , TASI e cedolare secca

Per le locazioni turistiche si può applicare la cedolare secca se il contratto viene registrato all'Agenzia delle Entrate, anche per l'affitto sotto i 30 giorni (anche se in questo caso, come già detto,  non è obbligatoria la registrazione) e se è registrato in sede di dichiarazione dei redditi. Inoltre, com la Manovra Correttiva dal 1° giugno parte la Tassa Airbnb, alle locazioni brevi può essere applicata per opzione la cedolare secca al 21%.

Nel caso in cui il contratto d'affitto sia concluso tramite intermediari immobiliari, agenzie, o tramite portali internet come Airbnb, Expedia, Booking, questi diventano sostituti di imposta e sono obbligati a trattenere la ritenuta del 21% al momento del pagamento e di riversarla poi allo Stato italiano.

Un altro adempimento previsto, è l'invio della certificazione unica ai proprietari che hanno affittato l'immobile avvalendosi di un intermediario immobiliare. Per quanto riguarda la TARI (la tassa sui rifiuti), occorre verificare la delibera comunale ove è ubicata la casa vacanze.

Non solo: generalmente , per gli immobili concessi in locazione a non residenti nel comune per un periodo inferiore all'anno, la Tari è dovuta dal proprietario dell'immobile per tutto l'anno; mentre, se invece la casa è affittata con un contratto di locazione superiore all'anno, la tassa sui rifiuti è dovuta dall'affittuario dell'immobile anche se non residente.

 Per quanto riguarda la TASI ( la tassa sui costi indivisibili del comune), invece, per effetto della precedente Legge di Stabilità, gli affittuari che locano un immobile come abitazione principale e che detengono l'immobile per più di 6 mesi, sono esenti dal pagamento della TASI.



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