Preliminare di compravendita e rogito, un po' di chiarezza

Acquistando una casa, si firma prima il compromesso, contratto preliminare, e poi il rogito, il quale è il contratto definitivo. 
Con il compromesso non si trasferisce la proprietà dell’immobile ma le parti si obbligano a firmare il successivo contratto definitivo entro una data prestabilita, la violazione di questo obbligo può consentire alla controparte di chiedere o il risarcimento del danno o la cosiddetta “esecuzione coattiva dell’obbligo di contrarre” che consiste in una sentenza del giudice con cui viene trasferita forzatamente la proprietà dell’immobile dietro impegno a pagare il relativo prezzo. Con la firma del rogito, che avviene davanti al notaio, si segna il passaggio di proprietà della casa.

Non sono rari i casi in cui vi è difformità tra i due documenti. Spesso il contrasto è evidente, ad esempio nel primo contratto viene affermato un diritto che nel secondo viene negato, in altri casi invece la differenza è implicita: nel primo contratto viene affermato un diritto del quale non si fa menzione nel secondo. Come bisogna comportarsi? Quale contratto prevale?

La Cassazione ha stabilito che, qualora vi fosse diversità tra il contenuto del contratto preliminare e il contenuto del contratto definitivo, vale quanto viene scritto nel contratto definitivo. Quindi quanto diversamente pattuito nel preliminare di vendita non ha alcun valore e prevale il rogito, salvo la presenza di qualche clausola contrattuale che disponga sulla prevalenza di un testo sull'altro.  


Nonostante il contratto definitivo sia stipulato in adempimento di un contratto preliminare esso non è una pura riproduzione meccanica del primo dal quale prende le mosse, ma è un autonomo accordo all'interno del quale venditore e compratore restano liberi di allineare le loro volontà in modo diverso da quanto programmato nel contratto preliminare.

Il contratto definitivo deve rispettare i requisiti comuni a tutti i contratti, quali legittimazione, possibilità e liceità dell'oggetto, causa e forma, dal momento che non è una semplice ripetizione del preliminare, ma un nuovo contratto che le parti stipulano adempiendo all'impegno assunto con preliminare. Di norma il contenuto del contratto definitivo è conforme a quanto previsto nel preliminare, ma le parti possono prevedere una disciplina difforme o revocare i precedenti accordi, senza per forza stipulare un nuovo contratto preliminare.