Casa vacanze 2018: contratto, tasse e dichiarazione dei redditi


Affittare una casa vacanze è piuttosto semplice, basta seguire alcune regole contrattuali, il buon senso e rispettare gli adempimenti fiscali previsti per i canoni di locazione derivati dall'affitto turistico e dalla dichiarazione dei redditi.
La casa vacanze come locazione turistica è disciplinata ai sensi della legge del 7 maggio come locazione turistica, che ne definisce la classificazione delle case e appartamenti per vacanze destinati all’attività ricettiva diretta alla produzione di servizi per l’ospitalità. Si intende quindi l’affitto di un appartamento, casa, villa, in forma imprenditoriale e organizzata. Ogni comune ha una propria definizione che deve essere verificata prima di procedere alla locazione. 


Se la locazione turistica dura meno di 30 giorni non è necessario registrare il contratto di affitto all’Agenzia delle Entrate. Per affitti che superano un mese, oltre all’obbligo di registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate tramite RLI e pagare l’imposta di registro con f24 elide (se non è possibile optare per la cedolare secca), il locatore ha anche l’obbligo di denuncia: in caso di affitto a un cittadino UE va presentata denuncia all’autorità pubblica sicurezza entro 48 ore, mentre se il conduttore è un cotta Dino extracomunitario la comunicazione deve essere eseguita indipendentemente dalla durata del contratto e allegando il permesso di soggiorno, entro 48 ore.


Cosa deve contenere il contratto per locazione turistica? Sebbene non ci sia una regolamentazione precisa, occorre tutelarsi sottoscrivendo un contratto. Ciò che occorre è:



  • Dati del proprietario e dell’affittuario 
  • Indirizzo della casa, piano e ascensore
  • Numero di camere e di posti letto
  • Importo del canone di locazione
  • Eventuale caparra del 20% o del 30% 
  • Eventuali spese incluse o escluse
  • Modalità e termini per la consegna dell’immobile e il rilascio dello stesso


Il trattamento fiscale di canoni percepiti dall’affitto di case vacanze segue percorsi differenti in base alla tipologia di locazione, durata e se il locatore svolge un’attività imprenditoriale o non imprenditoriale. Quindi si avranno tre tipi di reddito:





  1. Redditi fondiari Tassazione canone di locazione turistica saltuaria che non supera i 30 giorni, per cui senza obbligo di registrazione o servizi come prima colazione, pranzo, lavaggio biancheria ecc., la tassazione dei reddito avviene come reddito di fabbricato ridotto in modo forfettario del 5% e rendita catastale rivalutata del 5%, se superiore al reddito medio ordinario, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.
  2. Redditi diversi ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. i del TUIR Tassazione locazione strutturata ma non abituale, il reddito rientra nei redditi diversi e soggetto agli scaglioni Irpef 2018 che vanno da un minimo del 23% ad un massimo del 43%. Reddito fondiario 1 e 2, va dichiarato nel quadro RL dichiarazione dei redditi modello 730 o modello Unico. 
  3. Redditi di impresa Tassazione Locazione turistica attività imprenditoriale: si ha l’obbligo  di partita Iva e il reddito è tassato come reddito di impresa, per cui se si ha una società, i redditi seguiranno le aliquote IRES e IRAP, INAIL, INPS ecc.




Il trattamento fiscale di canoni percepiti dall’affitto di case vacanze segue percorsi differenti in base alla tipologia di locazione, durata e se il locatore svolge un’attività imprenditoriale o non imprenditoriale. Quindi si avranno tre tipi di reddito:



AI contratti di locazione turistica può essere applicata la cedolare secca, sia che venga registrato all’Agenzia delle Entrate, sia in sede di dichiarazione dei redditi. Può essere quindi applicata la cedolare secca al 21%, mentre se il contratto è concluso tramite intermediari (agenzie immobiliari o portali internet come Booking o Airbnb) questi diventano sostituti di imposta e sono obbligati a trattenere la ritenuta del 21% al momento del pagamento e riversarla poi allo Stato. Un altro adempimento previsto è l’invio della certificazione unica ai locatori, avvalendosi di un intermediario immobiliare. 
Per quanto riguarda la Tari, occorre verificare la delibera comunale, ma generalmente gli immobili concessi in locazione a non residenti nel comune per periodi inferiore all’anno, la Tari è dovuta dal proprietario dell’immobile per tutto l’anno, se invece il contratto supera la durata della locazione è superiore all’anno, la tassa è dovuta dall’affittuario dell’immobile anche se non residente. Per la TASI invece è prevista l’esenzione del pagamento per gli affittuari che locano un immobile come abitazione principale e che detengono l’immobile per più di 6 mesi. 


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