La vendita dei poderi: tra problemi e soluzioni

Sarà forse perchè sono nata in campagna, figlia e nipote di agricoltori e viticoltori, che le proprietà contadine mi hanno sempre affascinata.

Dal lontano 2003, quando ho iniziato questo lavoro, ho seguito diverse vendite di poderi e vi posso assicurare che ciascuna vendita ha avuto le sue problematiche (sanatorie, servitù, diritti di passaggio, prelazioni etc..).Fino a qui vi sembra semplice? Non direi… considerate che non sempre si trovano i numeri di telefono sull'elenco telefonico e spesso si è nella situazione di dover contattare più persone per arrivare al proprietario. Non tutti abitano nelle vicinanze, ma nessun confinante può essere tralasciato.


Non è facile vendere questo tipo di immobili, le leggi da conoscere sono tante ed è solo grazie all'esperienza che ho accumulato in questi anni che affronto ogni difficoltà con la consapevolezza di poterla risolvere.


Le compravendite che riguardano terreni agricoli, rispetto ad una normale compravendita, sono soggette al “diritto di prelazione di chi conduce il fondo o del confinante coltivatore diretto”.


Vi spiego meglio di cosa si tratta: per prelazione agraria si intende il diritto di essere preferiti in fase di acquisto di terreni agricoli, e quindi avere la precedenza rispetto ad altri compratori.


Il diritto di prelazione agraria spetta, innanzitutto, al coltivatore diretto che conduce in affitto il terreno oggetto della compravendita da almeno due anni.  Allo stesso modo, anche la società agricola potrà esercitare questo diritto, purché almeno la metà dei soci abbia la qualifica di coltivatore diretto. Qualora invece il terreno non sia affittato a un coltivatore diretto, la prelazione sarà esercitata dai coltivatori diretti proprietari dei terreni confinanti. 


Nel caso in cui il venditore abbia intenzione di consentire il diritto di prelazione, dovrà necessariamente notificare la proposta di vendita con lettera raccomandata, all’affittuario o ai confinanti. Alla notifica dovrà essere allegato il contratto preliminare di vendita con il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre eventuali condizioni stabilite per la cessione.


A questo punto il potenziale acquirente ha 30 giorni di tempo per esercitare la prelazione agraria e, nel caso in cui decida di accettare, è tenuto a pagare il prezzo entro le date stabilite e la compravendita del fondo si ritiene conclusa.


Diversamente, in assenza di notifica, o qualora il prezzo indicato sia superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, l’avente diritto alla prelazione può riscattare il terreno dall’acquirente entro un anno dalla trascrizione nei registri immobiliari.


Esiste tuttavia la possibilità di evitare la notificazione, attraverso un’espressa rinuncia da parte degli aventi diritto. Questi ultimi dovranno però essere stati informati del prezzo di compravendita del fondo e delle relative condizioni di cessione. L’affittuario, in particolare, dovrà sottoscrivere la rinuncia con l’assistenza dell’associazione agricola cui aderisce.


Come ci si comporta in questi casi? Difficilmente un notaio o il proprietario del terreno si occupano di questa noiosa incombenza. Soprattutto quest'ultimo raramente ha gli strumenti e le conoscenze per poterlo fare.


Innanzitutto è necessario individuare tutte le particelle confinanti dall’estratto di mappa, occorre quindi effettuare delle visure e individuare tutti i confinanti. Altro problema, a mio parere assurdo, è che non esiste un database dei coltivatori diretti e, pertanto, solo alzando la cornetta e contattando direttamente i confinanti si può avere la risposta.


Se vi sono poi degli affittuari che coltivano il fondo da almeno 2 anni, bisogna trovare degli accordi per come gestire il contratto in essere, parlare con le loro associazioni di categoria nel caso stiano percependo dei contributi, concordare la loro presenza all’atto di rogito nel caso di rinuncia. Tutte le modifiche dovranno poi essere registrate presso l’Agenzia delle Entrate.


A questo punto il passo più difficile è far firmare la rinuncia. Spesso si raggiungono accordi bonari come il taglio della siepe, l’installazione di reti, contenimento degli alberi e dei rami in confine. A volte l’acquirente deve impegnarsi per gli anni futuri a non  lamentarsi per gli odori delle concimazioni o dei rumori dei trattori.


All'inizio queste richieste mi facevano spazientire e le reputavo piccoli ricatti che mi avrebbero fatto perdere tempo, ma parlando con questi agricoltori mi sono accorta che il loro unico obiettivo era solo quello di tutelarsi per poter continuare la tradizione delle aziende agricole e per fare il loro mestiere in serenità. 


Ultimamente, infatti, molte persone acquistano casa in campagna per avere un buen retiro lontano dalla città, in mezzo al verde, con un contesto decoroso, ma purtroppo tollerano poco la vita contadina, gli odori dei liquami e i ritmi dei fattori che dalla mattina presto sono già nei campi fino a tarda sera. Gli agricoltori devono essere trattati con rispetto, perchè dedicano la loro vita a lavorare per noi e a garantirci sulle nostre tavole cibo sano a km zero.


È importante avere investitori che scelgono le nostre campagne perché apprezzano i profumi dei campi, il silenzio della sera, il cinguettio degli uccelli e la qualità della vita e dell’aria che ci sanno donare. È fondamentale, però, capire che esiste una categoria che sta duramente lavorando per preservare tutte quelle caratteristiche, e come in altri contesti si è raggiunto un compromesso per raggiungere un equilibrio, anche nella vita in campagna è necessario tollerare l’odore delle vacche e i rumori dei trattori, e vi assicuro che una volta abituati, quando tornerete nello smog e nell’assordante ritmo cittadino, vi mancheranno e avrete nostalgia delle serate seduti nel portico con un bicchiere di vino in mano, cullati dal rumore del trattore con le lucciole che illuminano il prato.


Sono Lara e sono nata il 26/02/1982. Ho conseguito il diploma di Geometra nel 2001 con votazione finale 100/100. Dopo la maturità ho avuto alcune esperienze lavorative, sempre nell’ambito dell’edilizia, quale disegnatrice addetta alla progettazione e dimensionamento degli impianti civili e come collaboratrice in un negozio di complementi d’arredo. Nel 2003 ho iniziato a lavorare presso l’agenzia immobiliare Honey, inizialmente come telefonista, poi come consulente vendita e dal 2004 come vero e proprio agente immobiliare. Da allora mi sono innamorata di questo lavoro. Ogni vendita oltre ad essere una sfida è per me una fonte di grande soddisfazione che mi spinge ad affrontare le mie giornate di lavoro con grinta e determinazione. L’ambiente giovane e dinamico ha sicuramente contribuito a far diventare questo mio lavoro una vera e propria passione, che mi ha spinta ad approfondire la mia conoscenza nel settore immobiliare e a frequentare il corso che mi ha consentito di sostenere l’esame per l’abilitazione all’esercizio di mediatore. Sono iscritta al ruolo Agenti di Affari in Mediazione dal 2/11/2004 nelle sezioni per agenti immobiliari e agenti con mandato a titolo oneroso. Sono inoltre iscritta all’associazione F.I.M.A.A. e frequento regolarmente tutti i corsi di aggiornamento, indispensabili per essere sempre aggiornata sulle ultime normative. Perchè scegliermi come vostro agente immobiliare? Semplicemente perchè cercherò di capire le vostre esigenze e vi guiderò con pazienza attraverso la "difficile" ricerca del vostro investimento o della casa per la vita. Se il vostro obiettivo è invece quello di vendere il vostro immobile o di affittarlo, non esitate ad affidarvi a me: la mia esperienza e professionalità faranno sì che questo passaggio avvenga nel più breve tempo e nel modo più agevole possibile.

Photo Credits: Pinterest.it e Google Images

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