Cedolare secca: casi particolari

CONTRATTO DI LOCAZIONE CON PIU' UNITA' IMMOBILIARI
Se il contratto di locazione riguarda più unità immobiliari, è possibile scegliere la cedolare anche solo per alcune di esse.
In questo caso, l’imposta di registro deve essere calcolata sui canoni degli immobili senza cedolare. Qualora sia indicato un canone unitario, l’imposta di registro è dovuta sulla quota di canone imputabile agli immobili per i quali non trova applicazione il regime della cedolare secca, determinata in misura proporzionale alla rendita catastale.


E’ possibile scegliere la cedolare anche quando l’immobile abitativo è locato con lo stesso contratto con il quale si affitta anche un fabbricato strumentale. In questo caso, la quota riferibile all’immobile per il quale si intende applicare la cedolare secca (l’immobile abitativo) va determinato in proporzione alla rendita catastale dei fabbricati.

PRESENZA DI PIU’ LOCATORI
Se ci sono più locatori, ognuno di loro può scegliere di applicare la cedolare o meno. Se non tutti optano per la cedolare:

  • deve essere pagata l’imposta di bollo 
  • i locatori che non applicano la cedolare devono pagare - in solido con il conduttore - l’imposta di registro, calcolata sulla parte del canone che corrisponde alla propria quota di possesso 
  • la rinuncia agli aggiornamenti del canone ha effetto per tutti i locatori. 


LOCAZIONE PARZIALE 
E’ possibile scegliere la cedolare secca anche se si affitta una singola camera dell’abitazione. Tuttavia, va considerato che, nel caso siano locate ‐ con diversi contratti ‐ più porzioni di un’unità abitativa con un’unica rendita (per esempio, più stanze della stessa abitazione), tutti i redditi di locazione debbono essere tassati allo stesso modo. Quindi, la scelta per l’applicazione della cedolare per un contratto di locazione di una camera obbliga il locatore all’esercizio dell’opzione anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa abitazione.

COMPROPRIETARIO NON RISULTANTE DAL CONTRATTO 
Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei proprietari ha effetti anche nei confronti di quello non presente nell’atto. Ne consegue che anche quest’ultimo ha la possibilità di optare per la cedolare secca (nel quel caso, anche lui deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la rinuncia a esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo).

TRASFERIMENTO DI IMMOBILE LOCATO
L’opzione per la cedolare secca cessa di avere efficacia con il trasferimento dell’immobile locato, mentre continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale per l’imposta di registro e di bollo. Non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo contratto, i nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca entro trenta giorni dalla data del subentro.

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