Difformità urbanistiche prima della compravendita? Tutto è risolvibile

Quando si acquista un immobile è importantissimo verificare che il suo stato attuale sia conforme dal punto di vista urbanistico (i permessi edilizi con cui è stato realizzato) e dal punto di vista catastale (quindi alla planimetria depositata in catasto). 

Dopo la firma della proposta d'acquisto e del preliminare di vendita di una nuova casa capita spesso che si scoprano irregolarità edilizie che devono obbligatoriamente essere risolte prima del rogito, ma che a volte possono creare litigi e screzi tre le due parti. In questi casi, è fondamentale non farsi prendere dal panico, in quanto la maggior parte delle difformità possono essere facilmente risolte prima dell'atto notarile.  

Uno dei documenti obbligatori da presentare in sede di rogito è sicuramente l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.). Questo certificato viene redatto da un professionista che viene chiamato certificatore energetico. L'attestato contiene utili informazioni per indicare l'efficienza dell'abitazione e i dati sui consumi energetici della casa che devono essere visibili anche sugli annunci immobiliari. Viene infatti effettuata un'analisi energetica dell'immobile, vengono valutate le caratteristiche delle murature e degli infissi, i consumi, il raffrescamento e il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto e altro.

Problematica più insidiosa è la mancanza dell’abitabilità, ossia il certificato che attesta che la casa è salubre e adeguata per abitarvi. In questo caso la certificazione può essere eseguita rapidamente, se in presenza delle certificazioni degli impianti, del collaudo strutturale, delle planimetrie catastali, della fine lavori. Anche le abitazioni costruite prima del 1 settembre 1967 devono avere la Certificazione di Abitabilità, nonostante non vi sia obbligo di citarne gli estremi nell’atto che in mancanza resta annullabile, con tutte le conseguenze del caso a carico della parte venditrice. Se questa conformità non viene eseguita il rogito non può essere stipulato. In sede di rogito il notaio si limita a certificare la dichiarazione del venditore, ma non si occupa di verificarne la veridicità. Per questo motivo se un venditore dichiara che l'immobile è conforme, quando in realtà non lo è, l'atto risulta nullo. Per questo si consiglia di affidarsi sempre a un tecnico che verifichi la conformità della casa che si sta acquistando.

Prima del rogito bisogna accertarsi che le planimetrie catastali siano aggiornate all'ultima pratica edilizia in Comune. Queste modifiche comportano una diversa rendita, per risolvere il tutto occorre semplicemente incaricare un tecnico della variazione catastale. Questa può essere effettuata in tempi brevi a condizione che l'immobile abbia già le regolarità in Comune. Allo stesso modo anche le piccole opere interne all'immobile, come la realizzazione di un secondo bagno, oppure la rimozione di una parete, concorrono alla conformità urbanistica. Anche con queste piccole difformità, se conformi ai regolamenti attuali e a quelli in vigore nel momento della loro realizzazione, l'abitazione può ottenere facilmente la Conformità Edilizia in Sanatoria dal Comune. Per il rilascio di questa certificazione occorrono alcuni mesi, inoltre è necessario il pagamento di sanzioni pecuniarie in relazione alla tipologia delle difformità e alla presenza di eventuali vincoli. 

Per chi deve vendere casa, quindi, è davvero importante rivolgersi a un tecnico per essere sicuro che sia tutto in regola, per verificare tutte le confomità.

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