Le regole per una buona compravendita



La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. Le due parti sono il venditore (alienante) che trasferisce il diritto ed il compratore (acquirente) che si obbliga a pagare un prezzo, espresso in una somma di denaro, come corrispettivo.



Prima di sottoscrivere qualsiasi impegno all'acquisto è bene effettuare alcuni controlli di natura tecnica e di natura legale relativi sia all'immobile sia alla serietà e solidità economica del venditore.

Per gli immobili in costruzione: 

  • E' opportuno richiedere informazioni sulla solvibilità e sulla solidità finanziaria dell'imprenditore, dal quale si sta acquistando, per verificare che questi non sia fallito né protestato. Il decreto legislativo entrato in vigore il 21 luglio 2005 ha posto, inoltre, a carico del costruttore l'obbligo di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria e e una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale. Sono esclusi i contratti aventi per oggetto immobili per i quali il permesso di costruire o comunque il provvedimento abilitativo sia stato richiesto prima del 21 luglio 2005.
  • Prendere visione del capitolato.
  • Verificare che il venditore abbia titolo per alienare l'immobile sia cioè l'effettivo proprietario del bene. 
  • Verificare e pretendere nel contratto che l'immobile sia costruito conformemente al progetto e alla concessione edilizia, ad eccezione di modificazioni in relazione a necessità costruttive suggerite dalla regola dell'arte ai fini della migliore esecuzione dell'opera e/o conseguenti ad indicazioni del Comune o altri enti pubblici o gestori di pubbliche utenze.
  • Pretendere dall'impresa l'agibilità e l'abitabilità a costruzione ultimata.
  • Informarsi sulla presunta classe energetica dell'immobile ultimato e pretendere l'Attestato di certificazione energetica a costruzione terminata.
  • Verificare se l'immobile è oggetto di convenzione urbanistica e in caso affermativo prenderne visione.
  • Verificare se esistono atti d'obbligo e/o vincoli a favore di enti gestori di utenze di pubblica utilità occorrenti per l'allacciamento dell'immobile alle reti dei servizi.
  • Inserire una data di consegna nel preliminare, anche se i tempi di consegna sono lunghi.
  • Pretendere la certificazione di tutti gli impianti a costruzione ultimata.
  • Nel caso in cui si intenda beneficiare dell'Iva agevolata per l'acquisto prima casa, inserire la clausola nel preliminare, per consentire all'impresa di emettere le fatture con Iva al 4%.

Per gli immobili "usati":

  • Analizzare lo stato di conservazione dell' immobile, per evitare spese future e verificare se gli impianti sono a norma e hanno le relative certificazioni. Un immobile può essere venduto con gli impianti non a norma, ma è importante che le parti ne tengano conto quando definiscono il corrispettivo della vendita.
  • Verificare che il venditore abbia titolo per alienare l'immobile sia cioè l'effettivo proprietario del bene. 
  • Prima di stipulare l'atto definitivo di compravendita controllare che sull'immobile non siano iscritte ipoteche. Se un immobile ha un mutuo al momento del preliminare, verificare che lo stesso sia estinto e sia cancellata la relativa ipoteca prima del rogito.
  • Effettuare una visura presso gli uffici del Catasto per conoscere la rendita e il valore catastale dell'immobile e i dati di accatastamento dello stesso;
  • Verificare che l'edificio non sia abusivo e che sia stato realizzato in maniera conforme alla concessione  ottenuta. Se l'immobile è stato oggetto di condono edilizio assicurarsi che tutte le rate relative al condono  siano state pagate; alcuni comuni rendono obbligatorio per il venditore la presentazione di un Certificato di conformità urbanistica al momento del rogito. 
  • Nel caso di vendita di un immobile in uno stabile condominiale il venditore deve presentare il pagamento delle rate condominiali di sua spettanza. Prendere visione delle spese condominiali già deliberate.
  • Pretendere dal venditore l'Ace. In seguito all’entrata in vigore delle modifiche contenute nel Decreto n. 290 del 13/12/12, non è più possibile l'autocertificazione, nemmeno per dichiarare la classe energetica più bassa (classe G).
Se la compravendita è stata conclusa grazie all'intervento di un mediatore immobiliare, verificare che lo stesso abbia i titoli abilitativi.
La provvigione va pagata alla conclusione dell'affare, quindi al preliminare. Nel caso in cui il preliminare sia sottoposto a una condizione sospensiva, la provvigione matura all'avvenuto scioglimento della clausola. Non versare acconti prima.

Per tutti gli immobili, successivamente all'avvenuta compravendita, per il venditore sorge l'obbligo di comunicare l'ubicazione dell'immobile e le generalità del cessionario (l'acquirente), entro 48 ore dalla consegna, alla locale autorità di P.S. (Comunicazione cessione fabbricato). L'inosservanza dell'obbligo è punita con una sanzione amministrativa (art. 12 D.L. 21 marzo 1978, n. 59).

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