Demolizione e ricostruzione: porte aperte al sisma bonus


L’Agenzia delle Entrate ha ricevuto un’istanza di interpello di tre contribuenti, proprietari di un immobile dichiarato inagibile dopo il terremoto, i quali intendono demolirlo e successivamente ricostruirlo. I proprietari chiedevano se la detrazione dell’80% spettasse per le spese sostenute per un intervento di demolizione e fedele ricostruzione, dal quale deriva una riduzione di due classi di rischio sismico, realizzato su un’unità immobiliare danneggiata dal sisma. In caso di risposta affermativa veniva chiesto se la spesa per l’intervento edilizio potesse essere suddivisa tra gli aventi diritto non in base alle quote di proprietà dell’immobile, ma in base alle spese effettivamente sostenute da ogni proprietario, e se a tali spese fosse applicabile l’aliquota IVA agevolata e in quale misura. 

L’Agenzia ricorda che per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per interventi antisismici su edifici ubicati in zone sismiche ad alta pericolosità e riferite a costruzioni adibite ad abitazione e ad attività produttive, spetta una detrazione del 50%, fino a un ammontare complessivo delle spese non oltre i 96mila euro per unità immobiliare per ogni anno. Inoltre, qualora dagli interventi derivi una significativa diminuzione del rischio sismico, la detrazione è maggiorata (70% in caso di diminuzione di una classe di rischio, 80% in caso di diminuzione di due classi di rischio). 

Gli interventi per l’applicazione delle disposizioni sono quelli elencati nell’art. 16-bis, comma 1, lettera i, Tuir relativi all’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari”. 

Rientrano negli interventi di ristrutturazione edilizia quelli di demolizione e ricostruzione di un edificio con stessa volumetria, fatte salve le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica e gli interventi di demolizione e ricostruzione che rispettino la stessa sagoma dell’edificio preesistente. Questi interventi rappresentano un’efficace strategia di riduzione del rischio sismico su una costruzione non adeguata alle norme tecniche di settore.

In risposta ai tre contribuenti l’Agenzia precisa che gli interventi possono essere ammessi al sisma bonus, a patto che siano rispettate le condizioni previste dalla norma agevolativa e sempre che concretizzino un intervento di ristrutturazione edilizia e non un intervento di nuova costruzione. Nel caso in esame venendo in rilievo un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio collabente, per l’applicazione della detrazione è necessario che dal titolo amministrativo, che autorizza i lavori, risulti che l’opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione. In materia spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile usufruire della detrazione per le spese sostenute e rimaste a carico dei contribuenti, sempre che gli stessi siano proprietari dell’immobile, ovvero abbiano sullo stesso un diritto reale o ne siano detentori. Nel caso in cui più soggetti abbiano diritto alla detrazione, la stessa è ripartita in funzione della spesa effettivamente sostenuta da ciascuno, come attestata dal bonifico di pagamento e dall’intestazione delle fatture rilasciate dall’impresa che esegue i lavori. Quindi nel caso in esame la spesa per l’intervento edilizio può essere suddivisa tra gli aventi diritto non in base alle proprie quote di proprietà dell’immobile, ma in base alle spese da ognuno effettivamente sostenute. Inoltre può essere applicata l’aliquota Iva agevolata del 10% prevista per interventi di ristrutturazione edilizia a condizione che le opere siano qualificate come tali dalla documentazione amministrativa che autorizza i lavori. Se gli interventi vengono configurati come come “interventi di nuova costruzione” troveranno applicazione le diverse aliquote previste per le varie fattispecie. 


Nel caso in cui l’intervento di totale demolizione e fedele ricostruzione riguardi un’abitazione “prima casa” non può trovare applicazione l’aliquota agevolata del 4% per contratti di appalto relativi alla nuova costruzione di tali abitazioni in considerazione del fatto che a seguito dell’interpretazione autentica operata dal Testo unico edilizia, gli interventi di demolizione e fedele ricostruzione non possono essere ricondotti alle ipotesi di nuova costruzione, bensì concretizzano interventi di recupero di edifici già esistenti. 








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