Nuda proprietà: di cosa si tratta e come funziona?

Quando si parla di "nuda proprietà" di un immobile, a grandi linee sappiamo tutti di che cosa si tratta, ma probabilmente ci sfuggono alcuni dettagli. Quindi, cos'è nello specifico la nuda proprietà?

Con questa espressione si sta indicando il valore di un immobile decurtato dell'usufrutto, ossia con la possibilità che un altro soggetto usufruisca di tale immobile. In poche parole, il proprietario dell'immobile lo mette in vendita, ma conserva comunque il diritto di viverci fintanto non sarà raggiunta la scadenza che è stata indicata nel contratto di vendita. Il soggetto che acquista diventa quindi il nudo proprietario, mentre il venditore diventa l'usufruttuario.

Per determinare il valore dell'immobile occorre avvalersi di una perizia professionale. Nello specifico viene moltiplicato il valore di mercato dell'immobile per un coefficiente, il quale viene determinato dal Ministero dell'Economia e delle Finanze, che dipende dall'età dell'usufruttuario. Generalmente, più il venditore è anziano, maggiore sarà il valore dell'immobile e più elevate saranno le tasse da versare in fase di compravendita.

Per quanto riguarda il contratto, questo deve essere firmato in presenza di un notaio, non sono infatti ammesse scritture private. In merito al pagamento, se il venditore acconsente, questo può essere diviso in due parti: una quota viene versata subito, mentre la seconda può essere rateizzata. All'usufruttuario inoltre spettano imposte e tributi: Irpef, Imu e Tasi, oltre che le spese per eventuali interventi di manutenzione ordinaria dell'immobile.

Per legge, l'usufruttuario deve mantenere l'immobile in buono stato e non vi può apportare modifiche senza aver ottenuto il consenso del proprietario. Può invece vendere l'usufrutto a terzi, o affittare l'abitazione, ma solo fino alla scadenza del contratto. A sua volta, il nudo proprietario può trasferire la proprietà dell'immobile acquistato. 

Se si tratta di un usufrutto a termine, con scadenza fissata nel contratto, si acquisisce la piena proprietà dell'immobile nel momento in cui si raggiunge il termine della scadenza. Qualora l'usufrutto fosse a vita, la piena proprietà viene acquisita al momento del decesso dell'usufruttuario. Esiste alcune eccezioni però: il passaggio, infatti, può avvenire anche qualora l'usufruttuario non si prenda cura dell'immobile, causandone il deterioramento, oppure quando egli non vi abiti per vent'anni consecutivi.

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