Contratto di locazione non registrato, è nullo?

Qualora il contratto di locazione fosse registrato in ritardo, questo viene considerato nullo? La Cassazione ha risposto a questo quesito mediante la sentenza n. 34156.

La tardiva registrazione di un contratto di affitto fa venir meno la nullità del contratto stesso, la quale è prevista dall'art. 1, comma 346 della legge n. 311/2004, in base al quale i contratti di affitto, o i contratti che costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari o loro porzioni, comunque stipulati, vengono considerati nulla nel caso in cui non siano stati registrati.

Nello specifico, il caso in esame, vede un inquilino rivolgersi al Tribunale di Milano per ottenere la risoluzione di locazione relativo a un immobile del quale il soggetto non aveva mai avuto la disponibilità. Inoltre l'inquilino chiedeva che il proprietario restituisse 25.000€, corrisposti a titolo di anticipo sui canoni. La domanda di risoluzione del contratto è stata respinta prima del Tribunale di Milano, poi dalla Corte d'appello, affermando che il contratto era nullo a causa della mancata registrazione nei termini.

Il proprietario dell'immobile ha presentato ricorso, ma secondo la Corte di cassazione, la registrazione tardiva del contratto funge da effetto sanante e quindi fa venire meno la nullità del contratto. La Cassazione ha inoltre sottolineato che, secondo quanto dall'art. 1423 cc, il contratto nullo può essere convalidato solamente nei casi previsti dalla legge e che, il caso preso in esame, non prevede la sanatoria della nullità. Ha inoltre affermato che le norme tributarie consentono di procedere alla registrazione tardiva e che nel caso in esame ci si trova in presenza di una nullità atipica o impropria, in quanto la nullità deriva dal mancato compimento di un'attività considerata esterna al negozio tra le due parti, il quale risulta perfezionato e privo di difetti strutturali.


Secondo quanto ha stabilito la sentenza della Cassazione, la registrazione tardiva del contratto provoca un effetto ex-tunc, andando a retroagire alla data di conclusione del negozio, considerato che il contratto alterna diacronicamente una fase di piena validità e efficacia del rapporto a una fase in cui subentra invalidità ed inefficacia, caratteristiche della disciplina della nullità e la stabilizzazione degli effetti del contratto che può dare l'efficacia sanante retroattiva.

Viene quindi confermata l'efficacia sanante della registrazione tardiva del contratto di locazione, conforme all'orientamento espresso dalla Corte con le precedenti sentenze (nn. 23601/2017, 10498/2017, 20858/2017, 26912/2018

Photo Credits: Google Images



Visita https://www.serviziimmobiliari.eu/ per scoprire i nostri servizi per la gestione fiscale delle locazioni.

Commenti

Post popolari in questo blog

Locazione parziale: un po' di chiarezza su questo contratto

Contratto con più inquilini: cosa succede se recede un solo conduttore

Proroga contratto di locazione: imposta minima di 67 euro