Come procedere per unire due appartamenti

Nel caso in cui il proprietario di due appartamenti ubicati nella medesima palazzina, volesse unire i due immobili in un'unica unità immobiliare vi sono diverse pratiche e permessi da tenere in considerazione.

Innanzitutto occorre sottolineare che la maggior parte dei Comuni italiani, consentono la fusione di due o più unità esistenti, senza particolari opposizioni. È obbligatorio presentare in Comune una pratica SCIA, in quanto le opere rientrano nella ristrutturazione edilizia. 

Non è previsto il pagamento di alcun onere di urbanizzazione, a differenza dell'operazione inversa, ossia la divisione di un'unità immobiliare, in quanto l'unione non comporta un aumento del carico urbanistico. I pagamenti che devono essere corrisposti al Comune riguardano i diritti di segreteria e una percentuale sul costo di ristrutturazione periziato, il quale varia da Comune a Comune.

Quando vengono uniti due alloggi che inizialmente erano stati costruiti come separati, generalmente occorre compiere una redistribuzione interna degli ambienti, operando una demolizione e ricostruzione di tramezzi. Si tratta di un intervento che vede necessaria la verifica dei rapporti aero-illuminati, previsti dalla legge. Nello specifico occorre verificare che la superficie delle finestre apribili sia almeno un ottavo della superficie delle stanze principali, quali cucina, soggiorno e camere. Qualora i calcoli portassero alla luce un sotto-dimensionamento delle finestre, è obbligatorio eseguire un allargamento delle stesse oppure intervenire riducendo la superficie della stanza in questione.

Perché l'unione di due unità sia effettiva, occorre unificare anche tutte le utenze, luce, acqua e gas, quindi diventa necessaria una revisione di tutti gli impianti. Occorre quindi che gli impiantisti rilascino la certificazione degli impianti, indispensabili per ottenere l'Agibilità.

Unendo due unità, certe volte può succedere che si rendano necessarie delle modifiche esterne, come l'apertura o l'allargamento di finestre, oppure il collegamento di due balconi precedentemente separati. In tutti questi casi è obbligatorio, prima di procedere, che non siano presenti vincoli paesaggistici. Nel caso in cui vi fossero questi vincoli, occorre ottenere l'Autorizzazione Paesaggistica presso la Sovrintendenza. Inoltre, qualora le unità si trovassero all'interno di un condominio occorre ottenere anche la delibera dei condomini.

Qualora le due unità da unire fossero poste una sopra all'altra e si volesse collegarle verticalmente, diventa necessario demolire una porzione di solaio e collocare una scala di collegamento tra i due appartamenti. Per rendere possibile un'operazione di questo tipo, occorre indagare il verso di orditura del solaio, secondariamente bisognerà disegnare il vuoto della scala, facendo attenzione a non intaccare le travi del solaio. Infine si potrà posizionare una scala leggera e autoportante. Un'operazione di questo tipo consente di evitare la modifica vera e propria alla struttura portante, la quale comporterebbe costi aggiuntivi, sia a livello di edilizia che di burocrazia. 

In alcuni caso è comunque necessario ricorrere a veri e propri interventi strutturali, sia nella fusione di unità disposte sullo stesso piano, sia per la collocazione di scale interne. Ad esempio, nei vecchi edifici con struttura in muratura portante, anche la semplice apertura di una porta richiede necessariamente l'elaborazione di un progetto strutturale e il deposito della documentazione del Genio Civile.

Una volta conclusi i lavori di unioni, il passaggio seguente, per regolarizzare l'unione, è quello di presentare al Catasto una pratica DOCFA. Terminata questa pratica, l'unione sarà effettiva, anche ai fine del pagamento delle imposte comunali. L'ultimo atto è la presentazione in Comune della Segnalazione Certificata di Agibilità, insieme alle certificazioni impiantistiche, della ricevuta variazione catastale, dell'APE ed eventualmente di altri documenti necessari in merito ai lavori eseguiti negli alloggi.

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