Obbligo di registrazione preliminare a carico dei mediatori

All'Agenzia delle Entrate è stato rivolto un quesito concernente la Società ALFA S.a.s. la quale svolge attività di intermediazione immobiliare, e che a seguito del conferimento dell'incarico di vendita realizza la formulazione di una proposta di acquisto, l'accettazione della suddetta e la stipula del contratto preliminare di compravendita.

Per chi vuole avvalersi di un mediatore immobiliare, conferisce a quest'ultimo un incarico di vendita, il quale contiene la descrizione del bene, il prezzo che viene richiesto, le modalità di pagamento e termini e condizioni di vendita. L'incarico di vendita occorre per disciplinare il contratto di mediazione e funge da vincolo per l'intermediario e il soggetto o i soggetti che conferiscono l'incarico di vendita. Una volta raccolta la proposta di acquisto di un potenziale acquirente, il mediatore la sottopone ai proprietari. Qualora la proposta venisse accettata l'affare viene considerato concluso e l'intermediario convoca le parti per stipulare il preliminare di compravendita. 

I mediatore immobiliari hanno l'obbligo di registrare le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari. Nell'interpello, la Società ALFA riconosceva la natura negoziale del preliminare e ne riteneva obbligatoria la registrazione, mentre riteneva facoltativa la registrazione degli incarichi di vendita.

L'Agenzia delle Entrate ha risposto sottolineando che l'attività del mediatore immobiliare è finalizzata alla messa in contatto di due o più parti per permettere la conclusione di un affare il quale di norma genera la produzione e la stipula di contratti preliminari, per i quali è, come sopra detto, obbligatoria la registrazione. Per quanto riguarda il conferimento dell'incarico di vendita, invece, questo non rientra nel campo dell'art. 10 comma 1 lettera D-bis), dato che è un atto prodromico, mentre l'articolo sopra citato si riferisce alle scritture stipulate a seguito, ossia per effetto dell'attività di mediazione. Per quanto motivo la proposta di acquisto viene esclusa dalla natura negoziale, in quanto è una scrittura che precede la formazione del negozio. 

Nello specifico, la proposta di acquisto non ha natura negoziale in quanto consiste in una dichiarazione di volontà unilaterale, la quale proviene da un soggetto che ha l'intenzione di stipulare un contratto e presenta gli elementi essenziali di tale contratto alla cui conclusione è diretta. Anche l'accettazione della proposta stessa viene considerata una dichiarazione di volontà unilaterale prenegoziale. L'accordo infatti si perfeziona solamente nel momento in cui alla proposta di acquisto segue l'accettazione dei venditori e il contratto si conclude quando chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell'accettazione di questa da parte dei venditori.

Per concludere, l'obbligo di registrazione a carico degli agenti che si occupano di intermediazione immobiliare sussiste sia nei confronti dei contratti preliminari conclusi dalle parti convenute, per la stipula, nel medesimo tempo e luogo, sia per quei contratti conclusi mediante proposta e successiva accettazione.

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