Immobile in affitto: a chi spetta il controllo della caldaia?

Quando un immobile viene affittato, chi deve occuparsi del controllo della caldaia? Di legge quest'onere spetta al conduttore del contratto di locazione, quindi all'inquilino che ha preso l'immobile in affitto. 

In genere, tutte le spese che riguardano la caldaia generano frequenti contrasti tra locatore e conduttore, ma l'articolo 1576 c.c. stabilisce che durante l'intera durata del contratto di locazione, il proprietario deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, le quali permettono all'immobile di servire all'uso per il quale è affittato, ad esclusione della piccola manutenzione, la quale è a carico dell'inquilino.

Nel codice civile le piccole riparazioni, a carico dell'inquilino, sono tutte quelle spese che dipendono dal deterioramento dei beni dovuto dall'uso degli stessi. Viene quindi escluso il deterioramento che dipende dal caso fortuito o dalla vetustà. Quindi in generale, per quanto riguarda i piccoli interventi di manutenzione ordinaria, questi spettano all'inquilino, mentre per quanto riguarda tutti gli interventi di manutenzione straordinaria spettano al locatore. 

In ogni caso, per capire bene quali sono le spese che spettano all'inquilino e quali al proprietario conviene innanzitutto controllare quanto viene riportato sul contratto di locazione. Le parti infatti, possono aver raggiunto un accordo e averlo quindi specificato all'interno del contratto quando lo hanno stipulato. Al contrario, nel caso in cui non fossero stati presi accordi particolati, nel contratto viene inserito quanto previsto dalla legge, facendo riferimento agli articoli 1576 e 1609 del c.c.

Può capitare che i danni alla caldaia siano dovuti dalla negligenza e dalla poca cura dell'inquilino, il quale non si è premurato di conservarla correttamente mediante gli adeguati interventi di ordinaria manutenzione periodica, andando ad influire sul corretto funzionamento della caldaia. In questo caso le spese di riparazione o sostituzione sono a carico dell'inquilino.

Qualora l'impianto della caldaia dovesse rompersi, è il proprietario dell'immobile a doversi occupare della sostituzione o riparazione, nel caso in cui il danno fosse provocato dall'anzianità dell'impianto o da un caso fortuito.
Per quanto riguarda le caldaie condominiali invece, le spese riguardanti la manutenzione dell'impianto e delle tubature comuni devono essere suddivise tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione.

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