Il compromesso: quali sono i tempi e i costi?

Il compromesso, anche detto preliminare di vendita, è un vero è proprio contratto che, in fase di compravendita immobiliare, obbliga entrambe le parti del contratto definitivo: venditore e acquirente. 

Questo contratto deve indicare le caratteristiche fondamentali della vendita, ossia il prezzo, la tipologia di immobile da acquistare, il suo indirizzo, la precisa descrizione dei dati catastali e la data in cui è prevista la stipula del contratto definitivo. Il preliminare deve essere in forma scritta e registrato presso qualunque ufficio dell'Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla sua sottoscrizione. Nel caso in cui il contratto venga redatto con l'intervento di un notaio nella forma di scrittura privata autenticata o dell'atto pubblico, allora la scadenza per la registrazione è entro trenta giorni dalla sottoscrizione del contratto. 

Per la registrazione del contratto di compravendita occorre versare l'imposta di registro pari a 200,000 euro. Nel caso in cui il contratto prevedesse una caparra confirmatoria, all'imposta fissa occorre aggiungere un importa pari allo 0,5% della suddetta caparra. Nel caso in cui siano previsti acconti e il cedente non è assoggettato ad IVA, occorre aggiungere un importo pari al 3% degli acconti. 

Nel caso in cui il venditore fosse assoggettato da IVA, è preferibile indicare nel compromesso di vendita, in presenza di caparra confirmatoria, che questa riveste un ruolo di acconto sul prezzo, oltre che di caparra. In questo modo, verrà applicato il criterio di alternatività, in base al quale le operazioni soggette ad IVA non sono imponibili agli effetti dell'imposta di registro e non dovrà essere versata l'imposta aggiuntiva dello 0,5%.

Se il preliminare viene registrato oltre il termine dei venti giorni stabiliti dalla legge, sarà necessario versare una sanzione per tardiva registrazione, la quale si applica nella misura del 15% se la registrazione avviene entro i novanta giorni, mentre si applica nella misura del 24% se la registrazione avviene entro un anno dal termine di scadenza previsto. 

Su ogni copia presentata per la registrazione occorre applicare marche da bollo. Nello specifico per ogni quattro facciate di cento righe, bisogna applicare una marca da bollo da 16,00 euro. Per quanto riguarda le piantine dell'immobile, su ognuna di esse occorre applicare una marca da bollo di 1,00 euro. 

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