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Visualizzazione dei post da Aprile, 2018

I vantaggi di trascrivere il preliminare di compravendita

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Con la firma del contratto preliminare, l'acquirente si impegna all'acquisto, mentre il proprietario dell'immobile si impegna alla vendita. Solamente con la firma del rogito notarile l'acquirente entra in possesso dell'immobile, è in questo momento che avviene il trasferimento della proprietà della casa. Quindi il primo passo di una compravendita è il compromesso, il quale viene redatto su una scrittura privata. Cosa accade se si decide di trascrivere il preliminare nei pubblici registri immobiliari? La trascrizione del contratto di compravendita non è un obbligo, ma una facoltà posta a tutela dell'acquirente, e consente di contrapporre il proprio atto di acquisto ad eventuali terzi, i quali possono essere creditori del venditore o altri soggetti a cui il venditore ha ceduto lo stesso immobile. La trascrizione serve inoltre a tutelare l'immobile acquistato da pignoramenti o ipoteche che eventuali creditori del venditore potrebbero trascrivere prima del rogit…

Come procedere nel cambio d'uso da fabbricato rurale ad abitazione

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Recuperare un vecchio edificio rurale e trasformalo in abitazione? Scopriamo quali permessi servono per cambiare la destinazione d'uso di un edificio agricolo per trasformarlo in una casa di campagna. Non è possibile abitare in un immobile rurale, come una masseria o una casa colonica, a meno di non essere un agricoltore professionista. Se l'immobile in campagna non è residenziale occorre eseguire un cambio di destinazione d'uso. Rientrano nella destinazione d'uso rurale i fienili, le stalle, le legnaie, i ricoveri per attrezzi, i porcili, gli annessi agricoli, le baracche, i pollai e così via. 

Ogni immobile ha la sua destinazione urbanistica, una categoria funzionale che ne definisce modalità ed usi compatibili. Vi sono 5 categorie funzionali, tra le quali sono annoverate quella residenziale e quella rurale. Il DPR 380/2001 stabilisce che passare da una destinazione d'uso a un'altra comporta una modifica rilevante urbanisticamente, fattibile solo se prevista d…

Uso promiscuo di un immobile: un po' di chiarezza

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La destinazione d'uso di un immobile serve ad indicare la sua modalità e finalità di utilizzo. Le categorie di cui siamo soliti sentire parlare sono quella residenziale, commerciale, ad uso ufficio e così via. Vi sono poi casi in cui è possibile far coincidere in un solo immobile più destinazioni d'uso: ad esempio quando si adibisce una parte della propria abitazione ad uso ufficio, per svolgervi la propria attività lavorativa, specie nell'era del Web, in cui tantissime attività possono essere svolte attraverso il telelavoro. Immobili di questo tipo vengono chiamati ad uso promiscuo.

Nel caso di locazione di un immobile ad uso promiscuo, sia come abitazione che come sede della propria attività lavorativa, vi sono dei problemi a livello giuridico e contrattuale. In Italia, al momento, esistono due leggi che disciplinano i diversi tipi di locazione: la legge n. 431 del 1998 (per immobili di tipo residenziale) e la legge n.392 del 1978 (per immobili utilizzati per attività ind…

Prima casa non finita: basta la residenza nel comune

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Quando si acquista un immobile grazie alle agevolazioni prima casa, ma la casa non è ancora pronta, per non perdere i benefici è sufficiente trasferire la residenza entro il termine di legge di 18 mesi, nel Comune in cui l'immobile è ubicato e non necessariamente nell'abitazione acquistata. 

Questa precisazione viene dalla Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza 1588 del 23 gennaio 2018, in seguito al ricorso mosso da due coniugi che avevano acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa, ma che non avevano trasferito la residenza entro i 18 mesi dall'acquisto. I coniugi sono ricorsi in CTR in quanto il ritardo era dovuto agli adempimenti necessari al rilascio dell'agibilità da parte del Comune all'impresa costruttrice lottizzante, rilevando l'imprevedibilità dell'evento impeditivo. 
La suprema Corte ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, in base al quale la causa di forza maggiore idonea a giustificare il mancato trasferimento d…

Emilia Romagna: 36,5 milioni di euro per città più verdi e vivibili

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Il 23 Aprile la regione Emilia-Romagna presenterà gli obiettivi del bando da 36,5 milioni di euro, rivolto alle amministrazioni pubbliche locali, Comuni singoli e associati e Unione di Comuni, e finanzierà progetti di riqualificazione e rigenerazione per migliorare la qualità urbana dei centri abitati.
Il provvedimento premierà i Comuni capaci di una progettazione urbanistica a 360°: essi dovranno presentare una strategia complessiva di rigenerazione urbana, capace di mettere insieme soluzioni edilizie innovative, spazi verdi e per la collettività, cessazione di situazioni di degrado o sfregio ambientale. 

“Con la nuova legge urbanistica - sottolinea l’assessore alla Programmazione territoriale, Raffaele Donini - abbiamo chiuso definitivamente l’epoca del consumo di suolo vergine e aperto con coraggio il mercato della rigenerazione e riqualificazione urbana delle nostre città. 30 milioni di euro, a cui si affiancano ulteriori 6,5 milioni del fondo ex Cassa depositi e prestiti, con il me…

Detrazione 2018 per acquisto del box auto

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Si può usufruire della detrazione Irpef del 50% per gli interventi di ristrutturazione edilizia anche nel caso in cui si acquisti un box auto. L'agevolazione viene riconosciuta per l'acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati, ma anche per la costruzione di autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune, purché vi sia un vincolo di pertinenzialità con un'unità immobiliare abitativa.  La detrazione spetta alle spese sostenute per la realizzazione, sempre che le stesse siano dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal costruttore. La concessione dell'agevolazione è subordinata ad alcune condizioni: deve esserci la proprietà o un patto di vendita di cosa futura del parcheggio realizzato o in corso di realizzazionedeve esistere un vincolo pertinenziale con un'unità abitativa, di proprietà del contribuente; se il parcheggio è in corso di costruzione, occorre che vi sia l'obbligo di creare un vincolo di pertinenzialità con un'abitazioneè n…

Niente IVA sulla penale

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Le somme dovute a titolo di penale, contrattualmente prevista, addebitate alla parte in ritardo nella consegna dell'opera pattuita non costituiscono il corrispettivo  di una prestazione di servizio o di una cessione di un bene ma  assolvono una funzione punitivorisarcitoria. In generale, la clausola penale ha la triplice funzione di rafforzare la possibilità di adempimento, di sanzionare la parte inadempiente e di risarcire il danno subito dalla controparte. Mancando quindi il requisito oggettivo tali somme non vanno assoggettate ad IVA (art. 15 co. 1° n. 1 DPR 633/1972). In tal senso R.M. Entrate n. 64 del 23 Aprile 2004.

Contratto preliminare e prima casa

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L'acquirente di un immobile può usufruire dell'aliquota IVA in misura ridotta, anche se sono state emesse con l'aliquota ordinaria le fatture dei pagamenti avvenuti precedentemente alla dichiarazione per i benefici "prima casa". 

La vicenda è quella di un soggetto che aveva sottoscritto un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento in ristrutturazione, la cui consegna non sarebbe avvenuta. Le parti, peraltro, nel contratto avevano indicato prezzo di acquisto, senza alcun riferimento all'aliquota IVA da applicare; di qui l’emissione delle fatture in acconto con IVA al 10%, non ricorrendo i presupposti per l’agevolazione prima casa .
Il promissario acquirente conveniva in giudizio il venditore chiedendo, in via riconvenzionale il trasferimento del bene ai sensi dell'art. 2932 c.c.,
Il tribunale di Lucca accoglieva la domanda attorea, ritenendo che l'attrice fosse anche debitrice di un saldo del prezzo del contratto preliminare di Euro 9.74…

Nuova normativa privacy dal 25 maggio

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Sulla Gazzetta Ufficiale dell'Unione Europea è stato pubblicato il testo del nuovo regolamento sulla protezione dei dati personali, che ridefinisce la disciplina europea in materia di Privacy, introducendo molti e importanti cambiamenti. Il regolamento decorrerà dal 25 maggio 2018 direttamente e uniformemente applicabile in tutti gli Stati membri dell'Unione.
Vediamo una sintesi delle modifiche più significative:  Ogniqualvolta vi sia un trattamento di dati personali di soggetti stabiliti nell'UE da parte di un soggetto stabilito al di fuori della stessa, al fine di offrire loro beni e/o servizi, dovranno essere applicate le prescrizioni del nuovo Regolamento. Questa innovazione interessa in particolare modo gli Internet service provider esteri: questi non potranno sottrarsi all'applicazione della normativa europea in materia di privacy, invocando l'assenza di un proprio stabilimento nel territorio UE.È previsto che il consenso per il trattamento dei dati personali s…

Ristrutturazione: nuova detrazione per lavori già iniziati?

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In caso di prosecuzione di lavori di ristrutturazione iniziati negli anni precedenti è comunque possibile usufruire del bonus ristrutturazioni? Come va calcolato il limite massimo delle spese detraibili?

L'Agenzia delle Entrate specifica come calcolare il tetto massimo delle spese che possono essere detratte per interventi sullo stesso immobile. In caso di prosecuzione di una precedente ristrutturazione, il limite di spesa per i nuovi lavori non ammonterà ai canonici 96.000 euro, bensì bisognerà tenere conto di quanto già speso negli anni precedenti. 
Questo significa che si ha diritto all'agevolazione fiscale, solo nel momento in cui la spesa per la quale si è già fruito della detrazione non ha superato il limite complessivo previsto di 96.000 euro. 

In pratica, continuando la ristrutturazione e volendo usufruire della detrazione fiscale, potranno essere spesi 96.000 euro meno gli importi spesi per i lavori effettuati in precedenza. 





Come sono cambiati i materiali per l'edilizia

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L'edilizia tradizionale è cambiata, le strutture hanno nuove proprietà e le finiture sono autopulenti e attive perché contrastano l'inquinamento indoor.
L'innovazione sui materiali porta a risultati sempre più concreti, con benefici osservabili sia per quello che è il comfort abitativo, sia per quanto riguarda la qualità e quindi il valore della casa in sé. 

Calcestruzzi e laterizi
Oggi questo materiale si veste di una nuova identità se viene prodotto sostituendo parte degli aggregati naturali con prodotti di riciclo. L'attuale normativa limita l'uso di aggregati riciclati quando sono destinati a scopi strutturali, ma in altri Paesi è ormai la prassi produrre calcestruzzi strutturali con quasi il 100% di elementi provenienti dal riciclo. 
I laterizi di nuova generazione abbinano alla funzione strutturale, anche quella legata l'isolamento termoigrometrico. I nuovi blocchi sono arricchiti con particolari additivi iniettati nei fori e composti da materiale isolante, i…

Immobile in affitto, posso usufruire comunque del sismabonus?

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L'Agenzia delle Entrate chiarisce i dubbi dei contribuenti sulle detrazioni riconosciute a chi effettua interventi di messa in sicurezza degli immobili. 
Sismabonus sugli immobili locati La detrazione Irpef del 50% per le spese relative agli interventi antisismici spetta anche ai soggetti passivi Ires che sostengono le spese per gli interventi agevolabili e possiedono o detengono l'immobile in base a un titolo idoneo. In quanto l'agevolazione è finalizzata alla messa in sicurezza degli edifici, il sisma bonus può essere riconosciuto anche per quegli interventi riguardanti immobili posseduti da società non utilizzati direttamente, ma destinati alla locazione. 

Sismabonus, tutte le agevolazioni previste
Il sismabonus consiste in una detrazione fiscale Irpef o Ires, la quale viene ripartita in cinque quote annuali, commisurata agli obiettivi di messa in sicurezza raggiunti con l'intervento. Per quanto riguarda le singole unità immobiliari si parte dal 50%, ma è possibile otte…

Spese di trasporto e montaggio arredi: posso detrarle?

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Con il bonus mobili 2018 è possibile detrarre anche le spese di trasporto e montaggio di mobili, arredi e grandi elettrodomestici, in quanto si tratta di spese che rientrano nell'agevolazione. Tra le spese detraibili al 50% quindi i contribuenti possono annoverare anche quelle pagate per trasporto e montaggio di beni acquistati a seguito della ristrutturazione edilizia iniziata sull'immobile nel 2017. 
È importante ricordare che il pagamento delle spese del bonus mobili possono essere pagate a mezzo bonifico, carta di debito o credito, mentre non sono ammessi assegni bancari, contanti o altri mezzi di pagamento. 
Per il bonus mobili non vi è lo stesso obbligo previsto per chi deve usufruire del bonus ristrutturazione ed Ecobonus, ovvero quello di dover pagare le spese lavori con bonifico parlante e ciò è dovuto al fatto che in deroga alla normativa, le spese bonus mobili ed elettrodomestici, possono essere effettuate con carta di credito o di debito, a patto di conservare l'…

Come funziona il comodato d'uso gratuito?

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Il contratto di comodato d’uso gratuito per un immobile consente di consegnare gratuitamente il bene a terzi, con l’obbligo di restituzione alla fine del periodo contrattuale. Tramite il contratto, l’uso dell’immobile è concesso dal proprietario (comodante) a titolo gratuito al comodatario. Si differenzia dal contratto di affitto in quanto non prevede il pagamento di un corrispettivo.  Il contratto di comodato d’uso gratuito per un immobile è disciplinato dagli articoli 1803 e successivi del codice civile e prevede che il comodatario diventi titolare di un diritto personale di godimento dell’immobile senza avere alcun diritto di proprietà. Può essere in forma scritta con registrazione all’Agenzia delle Entrate tramite il modello 69 e pagamento dell’imposta di registro pari a 200 euro con il modello F23, o in forma verbale. Ai fini fiscali, l’operazione non è soggetta al pagamento dell’Iva, il contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate e l’immobile oggetto dell’operazione…

Sostituzione infissi e bonus mobili: un po' di chiarezza

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La sostituzione degli infissi del tuo immobile rientra nel bonus mobili. È stato infatti chiarito dall'Agenzia delle Entrate, in seguito al quesito di un contribuente. 

Occorre precisare che la sostituzione degli infissi può essere agevolata sia con l'Ecobonus, in quanto si tratta di un intervento in grado di migliorare la prestazione energetica dell'immobile, sia con la detrazione del 50% prevista per le ristrutturazioni. Tra i molti interventi agevolati con il bonus ristrutturazioni vediamo infatti la sostituzione degli infissi esterni e i serramenti, con modifica di materiale o tipologia di infisso. 

Nel caso in cui la sostituzione degli infissi venga qualificato come ristrutturazione e si usufruisca quindi della relativa detrazione del 50% è possibile anche ottenere il bonus mobili per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (classe A per i forni), destinati ad arredare l'immobile che è oggetto di ristrutturazione.

A prescind…

Agevolazioni fiscali: comunicazione all'Enea

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Da quest’anno per usufruire le agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni sarà necessario inviare una comunicazione all’Enea. Lo scopo della raccolta di queste informazioni è quella di monitorare e valutare il risparmio energetico ottenuto con la realizzazione dei lavori, sulla falsariga di ciò che accade con gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici.
Ma vediamo i bonus nel dettaglio.
Detrazione del 50% sulle ristrutturazioni, fino al 31/12/2018 con un limite massimo di 96.000€ per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici condominiali. La detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
Quando gli interventi interessano immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.
I pagamenti devo essere eseguiti tramite bonifico bancario o postale, da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detra…

L'ampliamento volumetrico è da considerarsi una ristrutturazione o crea una pertinenza?

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L’ampliamento di un fabbricato preesistente non crea una pertinenza, bensì deve essere classificato come una ristrutturazione edilizia. La parte realizzata come ampliamento diventa parte integrante dell’edificio preesistente, lo completa: manca quindi l’autonomia rispetto all’edificio principale, che è uno dei requisiti che un manufatto deve possedere per essere considerato una pertinenza.
L’intervento si classifica come ristrutturazione edilizia e richiede il permesso di costruire. Infatti, in base al testo Unico dell’Edilizia si tratta di un lavoro che porta ad un organismo edilizio diverso dal precedente e che altera la volumetria dell’edificio. Chi realizza l’intervento deve essere consapevole della sua rilevanza e deve verificare quale procedura è necessario seguire.
La Cassazione ha preso in esame un caso in cui, il proprietario di un immobile aveva realizzato un intervento di ampliamento senza permesso. Il Comune aveva rilevato la presenza di un abuso edilizio e imposto il ripris…